負債8億円からの新たな挑戦~人生を変える不動産投資~

国内外の不動産投資、事業投資、海外積立投資、海外保険など・・・ 本業の傍ら、片手間で身の丈を超えた投資を積極的に行うサラリーマンのサイト。

基本情報

#1 自己紹介

投稿日:2017年7月1日 更新日:

プロフィール

名前:黒の投資家

年齢:30代後半

仕事:大家さん、システムエンジニア

出身:東京都

好きなこと:投資、海外旅行、歴史探究

家族構成:妻と二人の子

政治観:保守

 

何に投資をしているの?

主に国内不動産を対象に投資しています。

 

首都圏を中心に120戸以上を所有し
賃貸収入で手にするキャッシュフローは
サラリーマン年収を大きく超えました。

 

直近は、現金主体の投資にシフトし
・ボロ戸建を再生し、実需向けに転売
・高利回り1棟物件の再生
・土地からの新築建築(建築費を抑える)
に取り組み「負けない投資」を心がけています。

 

国内不動産投資で得た収益は
海外不動産・積立投資・保険に再投資するほか
事業投資も積極的に行ってきました。

 

派手さはないものの
ミドルリスク・ミドルリターンの投資を実践中です。

 

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不動産投資の歴史

出会い

社会人になってから始めた株取引はことごとく失敗。

 

破産した消費者金融への投資で損失を出し
低迷を続けることになる銀行株へ投資し塩漬けになり
さらに2008年に発生したリーマンショックで損切りし
気持ち的にどん底を経験することに。。。(T_T)

 

そんな失意の中で、たまたま読んだ
金持ち父さん貧乏父さん」に大きな衝撃を受け
“貧乏父さんのような人生は送らない”と心の中で誓う。

 

セミリタイヤできるだけのキャッシュフローを
 短期間に実現し、金持ち父さんになりたい

 

その思いだけで一念発起し
不動産投資関連の本や商材を読み漁り
2010年より不動産投資を開始した。

 

空回りの連続

自己資金500万円で始めた不動産投資。

 

当初は区分業者のポジショントークにはまり
立て続けに区分を3つ買う”失敗”をしてしまう。

 

この時点で借金総額が5,000万円

 

色んな意見はあるが
これから早いピッチで資産形成しようとする人が
区分に手を出すのは基本的にNGと考えている。

 

私の場合、さらに悪いことに
いわゆる「4.5%銀行」の融資で
空室率50%超(28部屋空)の一棟物件を購入し
2億円近くの借金を抱えることになった。

 

手元の余裕資金は枯渇し、
財務状況(B/S、P/L)も当然悪化し
これ以上の銀行融資も受けられず
身動きが取れなくなることになる。

 

起死回生の法人融資

潤沢なキャッシュフローを毎月生み出す、という
当初の目的からかけ離れた状態であるものの
致命傷には至らず、ここから挽回をはかる。

 

低コストで効果の大きいリフォームだけ行い
毎週末には物件周辺の不動産屋をローラー的に回り
賃貸付けのお願いをする日々が続いた。

 

結果として約1年ほどかかったものの
空室を全て埋め、束の間の満室を達成。
(50部屋以上あり、常時退去は出るため
満室期間はそう長くは続かなかった。)

 

すると空室を埋めた実績が評価され
新規物件を持ち込んだ際の銀行担当者の感触も
少しずつ良くなっていった。

 

<補足>
一般的には4.5%銀行で融資を受けると
他の金融機関からみた印象は悪く
融資が出にくい(稟議をしたがらない)と言われる。

 

そしてこのタイミングで投資人生の転機となる
不動産業者さんとの出会いが待っていた。

 

そこの業者さんと社長さん
今では顧客が行列をなすほどの人気だが
当時はまだ黎明期で社員も少ない。

 

社長さん自ら、銀行巡りを手伝ってくれて
法人での融資を引き出すことに成功する。

 

この出会いがなかったら
今の状況には至ってなかったのかもしれない。

 

金利交渉と借換え

法人融資での物件購入に成功してから
無理をせずに毎年1棟を目安に買い増しした結果
自然体で現在の規模となった。

 

銀行融資の足枷となる区分は
ここ数年の上昇相場で全て売却し
わずかではあるが利益を確定できた。

 

賃貸経営で利益を継続的に出していくために
攻めの金利交渉」は欠かせない。

 

成長著しいアジア諸国と違い
日本では時間が経てば家賃はそれなりに下落するし
減価償却がなくなれば税金は当然増える。

 

金利交渉が可能となれば
キャッシュフローを改善でき
残債の減りの加速も期待できるため、
売却時に有利な状態も見込める。

 

当方も長期に渡る銀行との交渉を通じて
2%台~4.5%の間で借入した融資を
今では概ね1%前半にまで下げることができた。

 

そして現在へ

不動産投資による毎月のインカムゲインで
会社に依存しないキャッシュフローを手にした。

 

加えて、ボロ物件の再生と転売で得られる
短期のキャピタルゲインは
ある意味ボーナスのようなものである。

 

当初の目的である
セミリタイヤできるだけのキャッシュフローを実現」は
ある程度は達成できたと考えたが
この時期から悩みが深くなり始めた。

 

「セミリタイヤの先に何を求めるのか?」 ということに。

 

不動産投資という手段を通じ
一定の経済的、精神的自由を得たとはいえ
自身の人生で何を成し遂げたいのか、
根源的な問いに対する解を出せない。

 

そうか、私にとってはここからがスタートなんだ

そう思った。

 

 

生きる目的って?

日々サラリーマンとして働いているうちに

お金を得ることだけが目的となってしまい

子供の頃に持っていた夢や情熱を忘れてしまった。

今の自分にとってやりたいことって何だろう・・・と

考え続けた時に次の3つが頭に浮かんだ。

 

1. 不動産投資をもっと身近に

1つ目はやっぱり不動産投資について。

自分と同じくサラリーマンとして働く人々に
有用な資産構築方法を伝え、一人でも多く
経済的に豊かになることに寄与したい。

 

システム開発の現場、特に大手企業にいる人なら
イメージつくと思うのだけれども、本当に非効率で
労働集約的な作業をやっているんだよね。

 

私のいる職場も例外ではなく、残業によるストレスは当然のこと
品質や納期のプレッシャーで心を病んでしまう人が本当に多い。

 

もちろん私自身にもストレスはあるが
まぁ会社辞めても食べていけるしな、という気持ちの余裕
悪く言えば逃げ道、を持てるので心のゆとりがある。

 

上司の命令や、他者の承認を得るためではなく
自分のために人生を生きる。

そのための1つの手段として、
不動産投資の有用性を伝えていきたい。

 

2. 家族を大事にする。子供に選択肢を提供する

2つ目は家族について。

不動産投資を自由にやらせてくれる奥さんには感謝しかない。
少なくとも経済的な側面では、一生困らせてはいけない。

 

子供たちをたくさん海外に連れて行き
世界の多様性を肌で感じてもらう。

 

あとは子供たち自身がどう考えるか次第であるが
もし世界で勝負したいと思ってくれるのであれば
出来うる限りの選択肢を提供する準備をする。

 

親の本音としては、個性を埋没させるのではなく
自分の主義主張をはっきり伝える自立した人間になって欲しい。

 

3. 日本の自立に貢献する

3つ目は、話題ががらりと変わり、日本国と日本人について。

 

日本のために戦った先人の方々への感謝を忘れず、
“より良い日本”に変えるために自らも行動し
後世につなげることを人生のタスクとする。

これについては、今後、真意を書いていきます。

具体的には日本の政治、経済、歴史、安全保障を学び、
現場に足を運び、考え、議論し、情報発信する。

先人が愛し、守ろうとした日本の自立に向けて
ほんのわずかでも貢献したい。

日本人が日本国を当たり前のように愛せるようにしたい。

 

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プロフィール

黒の投資家と申します。
30代の兼業大家です。

不動産投資を通じ、多くの人と出会い
実りある人生に変えつつあります。

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