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不動産投資

#11 新築APと建築コスト

投稿日:2017年7月11日 更新日:

現在の市場において
中古とさほど変わらない利回りを実現できる
新築物件の人気は根強いです。

特に土地の取得からはじめて建設する場合
業者の利益を最低限に抑えることで
木造APで表面利回り10%以上を実現している方も
いらっしゃいます。

その方は、割安な土地に
それなりの広さの部屋を設計し
圧倒的に安いコストで建築しています。

※ エリア的には都心からはちょっと外れるため
1LDK以上の広めの間取りで競争力を高めています。

昨今の業者さん(特に横浜近辺)が配信されている物件で
1部屋の専有面積を15㎡前後で設計し
表面的な利回りを高く見せているものを見かけますが
入退去のサイクルの早さと賃料の低下で
今後の経営は苦しくなるでしょう。

 

土地からの新築をするにあたって
頭を悩ませるのが建築費用です。

私の場合、業者からの見積もりを評価する
確かな基準を持っていないことが原因なのですが
建築費用について考えてみます。

 

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新築のメリット・デメリット

「土地からの新築」をはじめたのは
今から4年程前になります。

横浜に木造1棟、23区内にRC2棟、を建築し
今のところは安定したCFを出しています。

横浜の一部エリアで木造の建設ラッシュがあり
それに伴う需給バランスの悪化で
当初想定した収益を上げられない大家さんが
増えているとの話も聞きます。

幸いにも私の所有するエリアには影響はなく
駅徒歩2分の立地と1部屋25㎡の間取り、割安な賃料設定により
部屋が1ヶ月以上空いたことがありません。

まずは、中古一棟と比べた新築一棟のメリデメを
実体験に基づき簡潔に書きます。

【メリット】

中古に比べ修繕が発生せず
客付も比較的容易であることから
エリアさえ間違えなければ
安定した収益を達成できるものと思います。
30部屋近い空室を持つ中古一棟からスタートした身としては
手間が全くかからないことに本当に驚きでした。

【デメリット】

完成までに時間がかかり
その間は賃料収入はもちろん発生しません。
資産(負債)拡大のスピードとしては遅くなります。

一方、完成前でも金利返済は発生するので
それなりの体力は必要となります。
※ 竣工の段階になって買主の資金がショートし
引き渡しの決済ができずそこから再度売りに出された
事例も耳にしました。

これから新築を始める方へ

新築一棟をこれから始められる方に
特に気をつけて頂きたいのは次の3点です。

・建築コスト
・エリア(需給バランス)
・賃料設定

もちろん土地価格も重要ですが
その上で、この3点に気をつけて建築できれば
まず負けない投資になります。

 

特に需給バランスと賃料設定については
妥当性を検証するために地場の仲介業者さんに
ヒヤリングをすることをおすすめします。

 

次に建築費用です。

業者さんから見積もりをいただく際に
坪単価ベースでよく話をします。

木造、鉄骨造、RCでそれぞれ
建築にかかるコストは異なってきますが

例えば木造2階建てで
「坪単価60万円」という見積りが
出てきたとします。

この「坪単価60万円」が果して高いのか安いのか
大家仲間に質問してみます。

「木造で坪単価60万円をどう思うか」と。

 

友人Aは「高過ぎ」「ぼったくり」と言います。

一方、友人Bは「少し高いけど許容範囲」と言います。

次に、見積りの詳細を見てもらうことにします。
すると友人A、Bの意見は「少し高い」に収斂します。
(いずれも高いことに変わらないですが・・・。)

このことから「坪単価」だけでは
人による解釈の違いを生むということです。

 

建築費用の考え方

最初に結論だけ書いてしまうと
(1)諸費用の有無
(2)計算の基礎とする床面積
により解釈の違いが生まれていました。

(1)諸費用 

建築費用は、一般的には「躯体費用(設備含む)」と
「諸費用」に分けて見積もりがされることが多いです。
<諸費用の主な内訳>
①申請費用

②外溝費用
③水道引込費用
④水道加入金
⑤地盤改良費用
—————————
⑥期中金利
⑦登記関連費用
⑧銀行事務手数料
⑨火災保険費用
⑩不動産取得税
⑪・・・

 

新築業者さんによっては、表面利回りを出す際に
「諸費用」を一切無視した金額で算出します。
(この業者さんの感覚がよくわからないのですが
総事業費でみなければ意味がないので
少なくとも①~⑤は概算レベルでも含んで欲しいところです。)

 

買う側としては最終的に
いくらで建築できるかが重要ですので、
総合計(総事業費)ベースで収支を計算してください。

さて、友人A・Bのお話に戻りますと
「坪単価」にこの「諸費用」部分が含まれているかどうか
がまず違いを生みます。

「諸費用」は建物の大きさに左右されないため
「坪単価」に含めるのは微妙という意見もありますが
当記事では①〜⑤までを含めることを前提とします。

(2)計算の基礎とする床面積

これまで友人と議論が噛み合わなかった要因の1つに
坪単価を算出する際に「総延床面積」もしくは「総施行床面積」の
いずれを使うかで、結果が大きく異なることにありました。

例えば、最近業者さんから頂いたプランで
建物の床面積が350㎡で建築費用4500万円(諸費用込)の
物件がありました。

この場合「坪単価」は43万円弱です。
当初見たときは「安い!」と思いました。

ところが資料を読みすすめていくと
この350㎡は「総施行床面積」を差し
「総延床面積」は240㎡です。

つまり延床面積でみた「坪単価」は
62万円程度となります。

 

目標とする建築コスト

新築木造10%を実現されている方は
「諸費用込」かつ「延床面積」でみて
坪単価50万円前後で建築しています。

なお、私が横浜で新築した木造APは
「諸費用込」かつ「延床面積」でみた
坪単価は59万円でした。

仮にこれを坪単価50万円までおとせれば
表面利回りは確かに10%超えてきます。
(現状の表面利回りは9.2%)

ただ、個人的な感覚としては、
これから自分が新築する場合でも
「諸費用込」かつ「延床面積」の坪単価50万円の達成は厳しそうで
50万円台前半なら何とか目指したい、というところです。

なお、この基準で見た場合に
坪単価70万円ぐらいの業者さんも
結構多いと感じました。

 

<最後に・・・>

2点追加で書きます。

1点目は融資をちょっと絡めたお話です。

銀行への融資打診をする際の書類には、
外溝等にかかる諸費用も込みで建物価格に
含めることをおすすめします。

銀行によっては、諸費用に分類された項目は
融資対象外の扱いになることで自己資金を求められますので
銀行が融資しやすい形に整えておきましょう。

2点目は、建築価格の安さに拘るものの
一定のクオリティは保ちましょう、というお話です。

ご存知の方も多いと思いますが
神奈川に格安で建築してくれる業者さんがいます。

安く造って投資家に利益を還元する、という
素晴らしい方針があると思うのですが
建築後に苦労する例もあるようです。

賃貸の客付業者さんにヒヤリングした際には
パターン化された間取りやデザインのウケがよくなく
新築時はまだ入居付できるが、
2サイクル目からは正直大変と仰っておりました。

最後までお読みいただきありがとうございます!

 

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