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不動産投資

#12 築浅区分投資のリアル①

投稿日:2017年7月20日 更新日:

これから何回かに分けて
区分投資の話を書いていきます。

区分に投資してどれだけ儲かったのか
実体験に基づいた数字を使って説明していきたいと思います。

 

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区分投資をしようとしているあなたへ

区分投資へのスタンス

最初に申しておくと
私自身は区分投資へのスタンスは
基本的にネガティブです。

特に、サラリーマンをリタイヤできるだけの
キャッシュフローを出来るだけ得たい
ともし思われている場合にはなおさらです。

私自身は業者さんのポジショントークにはまり
最初は区分から不動産投資をスタートしています。

一棟ではなく区分に投資したことで
資産形成という点ではだいぶ遠回りをしてしまいました。

とはいえ、せっかく投資をして
購入⇒運用⇒売却までトータルで実践して
一定の利益を確保できましたので
プロセスと結果を記録することにしました。

これから区分投資を考えている方、
または売却を考えられている方の参考になればと思い
得た教訓をシェアしていこうと思い立ちました。

きっかけはポジショントーク

「あなたの属性と自己資金じゃ”1棟”は買えない。」

この言葉(ポジショントーク)を鵜呑みにしたのが
全ての始まりでした。

しかも複数の業者さんに言われ
完全にそう思い込みました。

当時の自己資金は500万円(…もあったかな?)で
1棟モノを購入するのは確かに心もとない、と
自分でも思いました。

でも、その1年後にさほど変わらぬ自己資金で
1棟購入できました。

結局は調べもせず、挑戦もせず
“買えない”と思いこんだ自分が一番悪いのです。

 

始まりは築浅区分から

一番最初に区分を買った時期は2010年の終わりです。

手がかからない方がいいけど新築は利回りが低すぎる
との安直な理由で築浅区分に狙いを定め

次の条件をキーに健美家で物件を探しました。

1. 東京都
2. 築10年以内
3. 駅徒歩10分以内
4. 利回り8%以上
5. RC

 

ちなみに今だとこの条件では
該当はほぼないですかね。。

当時は、少なくとも数十件は表示されていたはずなので
物件価格の高騰の凄まじさに驚いています。

 

そして次の表は、購入~売却まで完了した区分の一覧です。

 

この中には、15万円程度の利益しかあげられなかったものもあれば、
1000万円を超える利益をあげたものもあります。
どれかわかりますでしょうか?

・・・

・・・

・・・

 

最も利益が出たのは#3の新宿区分です。

一方表面利回りが最も高い#2の八王子区分では
利益はほとんど出せませんでした。

投資利益を検証するなかで、
儲けようとして買った区分では
実は利益がほとんど出ていなかったことに
大きなショックをうけました。
逆に、儲ることをあまり意図せずに買った区分で
最大の利益が出せたのは、市場の過熱によるところが大きいですが
売却の戦略を考え、計画的に実行できたことも大きいと考えています。

次回からは、各区分の購入から売却までの収支を
個別具体的に書いていきます。

 

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