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不動産投資

#13 築浅区分投資のリアル②

投稿日:2017年7月21日 更新日:

区分シリーズ2回目です。

まずは「ほとんど儲からなかった」2区分について。

不動産投資の世界に足を踏み入れる

1戸目の決済完了後に
「不動産投資の世界に足を踏み入れた!」
と興奮したのを今でも覚えています。

府中区分は、スター・○○カという2部上場企業の子会社の
ファン・○○ベストメントから「仲介」で2010年に購入しました。

親会社が買い上げた物件を子会社で売る典型的なスキームで
利益はがっつり抜かれているはずです。
それでも表面的な利回りは8%をキープしていました。

 

2戸目の八王子区分も「仲介」ですが、
業者が「中間省略」したものを
別の業者が仲介していたと思います。
(当時はこのへんはあまりよくわかっていなかった。)

 

決済当日には所有者の高齢のおばあちゃんと
怪しげな売主業者が現れ、しかも精算時のお金の半分くらいが
売主業者に入金されたので、利益の抜き方が半端なかったと思います。

表面上は9%以上の利回りですが、
周辺相場よりだいぶ安く入居していたので、
相場並に引き直すと10%は超えていたと思います。
こちらは2011年の購入になります。

まずは、この2区分に関して
収支を見ていきたいと思います。

 

 

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購入

府中区分を仲介した業者さんの紹介で
2区分とも不動産への融資で有名なO銀行を利用しました。

金利に若干の差(0.3%)があるのは
仲介業者が銀行と提携しているかによります。

O銀行では司法書士が銀行に指定され
手数料の報酬が相場よりもだいぶ高いと感じました。

今、私と付き合いのある司法書士さんと比べて2倍くらいです。

他行でも同じように司法書士の指定はありますが、
”銀行指定”の価格には競争原理が働きません。

最近では、銀行や売主と交渉し
基本的には自分で司法書士さんを指定するようにしています。

運営

両区分の保有期間中の運営結果の収支をまとめてみました。

入退去が1度も発生せず、なんと驚いたことに(!?)
当初の想定通りのキャッシュフローが出ています。

 

なお賃貸管理は、神奈川に拠点を置く
管理会社さんにお願いしました。

賃貸付で独自のマーケティング戦略を持ち
サラリーマン大家を中心に今では管理戸数が
3000戸以上になっているとも聞いています。

 

私がお願いした当時はまさに成長期を迎えており、
家賃の振込手数料(実費)のみで
管理を引き受けていただくことができました。

売却

この2つの区分がほとんど儲からなかった理由の1つに
売却までの期間が短いことが挙げられます。

<売り急ぎの背景>

レバレッジをかけて
一棟を買い進める方針に切り替えた私にとって、
区分は”銀行の融資審査時のお荷物”としか
見えなくなってしまいました。

法人融資で買い進めるため、
残債をいかに早く消すかばかりを考え
保有期間2年を過ぎた2013年から
売却を進めていくことになります。

(今振り返れば、もう少し待っても良かった。。。)

 

<プライシングミス!>

まず手を付けたのは、
最も価格帯の低い八王子区分でした。

早く売りたい一心で業者さんにも相談せず、
購入価格に60万円加えた840万円(表面利回り9%)で
楽待に売りに出しました。(←ただのアホ)

すると…ものの数時間で買付が3本入り、
買い上がりの末、最終的には860万円で
売却することにしました。

 

<売却時の手残り計算>

売却時の諸費用で最も大きいものが仲介手数料
次に融資条件によりますが、返済に伴う違約金があります。
銀行によっては残債の2%と
高額設定をしているところもありますので要注意です。
八王子区分の決済時に残った金額は147万円程度です。

 

<利益計算>

次に”購入時の自己資金”と
”賃貸経営で得たキャッシュフロー”を加減算します。
この時点での差引は+56万円程です。

<忘れてはいけない譲渡所得税>

確定申告で譲渡所得税が課されます。
短期譲渡の場合、売買益の39.63%を課税され、
約41万円が引かれました。
リスクを背負い、かつ、140万円の自己資金を使って
2年運用した利益が、たったの+15万円程度とは
…正直泣けてきました。

 

<最後に教訓>

八王子区分の売却失敗は売り急ぎと、
そこからくる”プライシングミス”の一言に尽きます。
(そもそも事前に利益計算が出来ていなかったことも問題なのですが・・・。)

また、自分の買い基準で”売り”を考えると色々と間違えます。
市況を見ながら自分目線で高いかなぐらいの感覚で値付けをすれば、
もう少し良い結果を出せたのかなと思います。
(なお直近2016年の取引事例では1,000万円を超えていました。)

府中区分の売却は次の記事に書くことにします。

 

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