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不動産投資

#14 築浅区分投資のリアル③

投稿日:2017年7月22日 更新日:

前回はトータルで
15万円しか儲からなかった
八王子区分について書きました。

今回はそれよりも
ほんの少しだけ利益が出た
府中区分についての記事です。

 

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苦戦した府中区分

買い手がつかない

府中区分は購入価格に80万円加えた1640万円で、
楽待で売りに出しました。(表面利回り7.68%)

八王子区分と違い表面利回りが低く見えるため
問い合わせはあるものの大幅な指値を提示されたりと
買い手がつく気配がありません。

 

なお、2016年の当該区分の事例では
取引価格が2000万円を超えていますので
今の市況では即売なのでしょうが
当時は200万円の指値をされるなど
フラストレーションが溜まりました。

 

売主の立場になってみて
知らない仲介業者から、しかも大きめの指値は
少しイラっとすることがわかりますwww
(話し方やメール文面にもよるのでしょうが)

方針転換

楽待での売却活動が芳しくない状況で
方針を少し変えていくことになります。

<実需向けに売り出す>

たまたまお話した業者さん(C○ネッツ社)から
部屋の広さ(35㎡)から実需向けの販売が
可能ではないかとのアドバイスをいただきました。

そこで路面店を持つ実需向けに強い
大手の不動産屋(三○のリハウス社)に持ち込みます。

 

こうした大手は専任にすることで
積極的に広告やチラシを出してくれます。
(売れれば、少なくとも片手分は
手数料が入る見込みになるため)

専任媒介で実需向けに販売活動の再開です。

ただ、入居者がいる中での販売になりますので
住宅ローンは適用できず、「将来のセカンドハウス」的な
苦しい立ち位置には変わりありません。

しかも内見はできず、
販売図面のみでのご案内となります。

それでも、問い合わせが少しずつ増えはじめ
なんと3ヶ月目には買い手が現れ、
無事に契約・決済まですんなり完了しました。

仲介の担当者さん曰く
内見なしで実需向けに売れるのは
珍しいケースとのことです。

内見なしで売れた理由

府中区分の買主さんですが、
実は物件近くにお住まいで
お母様が近くに住むための物件を探されていました。

購入時の段階では入居者さんがいたのですが
どうやら入居者さんとハードネゴシエーションされたようで
早めに退去いただいたそうです。

最終的には20万円値引きした
1620万円が売却価格です。

<府中区分の利益計算>

府中区分についても短期譲渡税で51万円程徴収され、
税引後利益は48万円で確定しました。

 

リスクを背負い、170万円弱の初期費用を使って
3年運用した利益が仲介手数料(片手)よりも低いとは・・・
本当に儲けられませんでした(-_-;)
次回は、一番利益の出た新宿区分のお話となります。

 

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