負債8億円からの新たな挑戦~人生を変える不動産投資~

国内外の不動産投資、事業投資、海外積立投資、海外保険など・・・ 本業の傍ら、片手間で身の丈を超えた投資を積極的に行うサラリーマンのサイト。

不動産投資

#15 築浅区分投資のリアル④

投稿日:2017年7月23日 更新日:

 

今回は最も利益の出た新宿区分のお話です。

府中市と八王子市の2区分を購入しても
毎月のキャッシュフローは4.9万円ほどでした。

この時ふと我に返り、愕然としたのです。

区分の購入を繰り返しても、
当初目指したキャッシュフローに届くのが
だいぶ先になるという現実に。

・・・やはり”1棟モノ”でいくしかない。

その後は”1棟モノ”を買うために
やるべきことを調べながら
ひたすら業者さん回りをすることになります。
まず考えたのは
2区分の購入で失った自己資金を取り戻すことで
それが可能な物件が新宿区分でした。

(また区分買うの!?と自分でも思いましたよ。。。)

 

 

スポンサードリンク

 

決済条件

自己資金の上積み

新宿区分の契約決済は
東日本大震災直後であったということもあり
割と柔軟な交渉が出来た時期だったなと思います。

売主の業者さんと交渉し、
登記費用等の諸費用も全て
物件価格に含める契約としました。

結果として、決済後に3百万円以上が残り
この資金を元手に1棟を買いにいくことになります。

但し、賃貸経営のキャッシュフローは毎月赤字となるので
諸刃の剣であったことは間違いありません。

 

低い建物価格の設定

これはもう売主の業者さんの言い値で
建物価格を全体価格の1/3以下の設定で合意しました。

デッドクロスの発生タイミングが早くなりましたが
結果的には建物価格の割合が小さかったことで
売却時の譲渡所得の計算でかなり効くこととなります。

 

運営開始

現状回復工事からのスタート

新宿区分は空室での引き渡しで、
現状回復工事からのスタートとなりました。

購入時に築11年をむかえ
設備の故障に対する修繕が
一定発生する時期に差しかかりました。

保有した約5年の間に実施した修繕で50万円程かかっています。
(入居者さんへの請求費用を差し引けば40万円程度)

・現状回復工事
 - 入退去に伴う現状回復工事×2(細かい修繕含む)
 - 売却に伴う現状回復工事(細かい修繕含む)
 - エアコン交換2基
 - 浴室換気扇交換
 - トイレ換気扇交換

・バリューアップ
 - ウォシュレット取付
 - IKEAの照明設置2台
なお管理は、売主の業者さんの賃貸部門に
月額3,000円+振込手数料で委託しました。

 

常に赤字経営

購入時は満室で収支が”トントン”になるぐらいのイメージでいたのですが
現実は常に赤字で、設備の修繕でも発生すると経営的には大打撃でした。

さらに購入から1.5年後の入居者退去で
家賃が1万円下がり、収支の悪化が拡大します。

また、減価償却が大きいうちは
確定申告の還付で多少のお金を取り戻せますが
4年目からは税金のお支払い(デッドクロス発生!)までしています。

 

それでも所有し続けたのは、残債が多かったこと
売却時の短期譲渡税を抑えることを目的に
タイミングを待っていたことにあります。

(続く)

 

スポンサードリンク

-不動産投資

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

関連記事

#25 ギガ大家の木下さん

久々に震える本を読んでしまった。。。 ギガ大家の「木下たかゆき」さん。 6年で家賃収入6億、資産総額40億という これまたとんでもない金額ですwww 不動産投資に精通している皆さんは もちろんご存知だ …

#32 借換した銀行で再度借りられる?

今日は朝からボロ戸建の 庭の木の手入れをしてきました。 木々の生命力がたくましく 放っておくととあっという間に 伸びてしまうのでメンテが欠かせません。 リフォームが動き出したものの 売却までの道のりは …

#34 一寸先の闇

目次1 減額通知2 運営業者3 仲介業者4 銀行5 関連 減額通知 30年長期家賃保証を謳っていた あるシェアハウス運営会社から”サブリースの減額通知”が 先月末より発送されて …

#7 地銀Cの法人融資

目次1 不動産投資ブームを牽引2 借入条件3 最近の動向3.1 関連 不動産投資ブームを牽引 この地銀がサラリーマンの不動産投資に対し 積極的に融資を始めた時 その融資条件に驚愕しました。 金利1%前 …

#12 築浅区分投資のリアル①

これから何回かに分けて 区分投資の話を書いていきます。 区分に投資してどれだけ儲かったのか 実体験に基づいた数字を使って説明していきたいと思います。   スポンサードリンク   目 …

プロフィール

黒の投資家と申します。
30代の兼業大家です。

不動産投資を通じ、多くの人と出会い
実りある人生に変えつつあります。

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。