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不動産投資

#15 築浅区分投資のリアル④

投稿日:2017年7月23日 更新日:

 

今回は最も利益の出た新宿区分のお話です。

府中市と八王子市の2区分を購入しても
毎月のキャッシュフローは4.9万円ほどでした。

この時ふと我に返り、愕然としたのです。

区分の購入を繰り返しても、
当初目指したキャッシュフローに届くのが
だいぶ先になるという現実に。

・・・やはり”1棟モノ”でいくしかない。

その後は”1棟モノ”を買うために
やるべきことを調べながら
ひたすら業者さん回りをすることになります。
まず考えたのは
2区分の購入で失った自己資金を取り戻すことで
それが可能な物件が新宿区分でした。

(また区分買うの!?と自分でも思いましたよ。。。)

 

 

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決済条件

自己資金の上積み

新宿区分の契約決済は
東日本大震災直後であったということもあり
割と柔軟な交渉が出来た時期だったなと思います。

売主の業者さんと交渉し、
登記費用等の諸費用も全て
物件価格に含める契約としました。

結果として、決済後に3百万円以上が残り
この資金を元手に1棟を買いにいくことになります。

但し、賃貸経営のキャッシュフローは毎月赤字となるので
諸刃の剣であったことは間違いありません。

 

低い建物価格の設定

これはもう売主の業者さんの言い値で
建物価格を全体価格の1/3以下の設定で合意しました。

デッドクロスの発生タイミングが早くなりましたが
結果的には建物価格の割合が小さかったことで
売却時の譲渡所得の計算でかなり効くこととなります。

 

運営開始

現状回復工事からのスタート

新宿区分は空室での引き渡しで、
現状回復工事からのスタートとなりました。

購入時に築11年をむかえ
設備の故障に対する修繕が
一定発生する時期に差しかかりました。

保有した約5年の間に実施した修繕で50万円程かかっています。
(入居者さんへの請求費用を差し引けば40万円程度)

・現状回復工事
 - 入退去に伴う現状回復工事×2(細かい修繕含む)
 - 売却に伴う現状回復工事(細かい修繕含む)
 - エアコン交換2基
 - 浴室換気扇交換
 - トイレ換気扇交換

・バリューアップ
 - ウォシュレット取付
 - IKEAの照明設置2台
なお管理は、売主の業者さんの賃貸部門に
月額3,000円+振込手数料で委託しました。

 

常に赤字経営

購入時は満室で収支が”トントン”になるぐらいのイメージでいたのですが
現実は常に赤字で、設備の修繕でも発生すると経営的には大打撃でした。

さらに購入から1.5年後の入居者退去で
家賃が1万円下がり、収支の悪化が拡大します。

また、減価償却が大きいうちは
確定申告の還付で多少のお金を取り戻せますが
4年目からは税金のお支払い(デッドクロス発生!)までしています。

 

それでも所有し続けたのは、残債が多かったこと
売却時の短期譲渡税を抑えることを目的に
タイミングを待っていたことにあります。

(続く)

 

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