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不動産投資

#16 築浅区分投資のリアル⑤

投稿日:2017年7月24日 更新日:

引き続き最も利益の出た新宿区分のお話です。

結論から先に書きますと
新宿区分では1000万円超の利益が出ました。
(税金考慮済みです。)

 

過去の売却で学んだ経験から
利益を出すための計画をある程度
自分で立てれるようになりました。

新宿区分については他の区分の売却時と比べ
2つの点で大きく異なります。
1. 不動産価格が高騰する中で売れた
2. 譲渡所得税が無視できるほど小さい

 

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1000万円の売却益が出た理由

投資向けより実需向け

新宿区分を投資目線で価格設定をすると
例えば表面利回り6%でも2,700万円です。

一方、大手不動産業者へのヒヤリングでは、
現在の市況でみると実需向けには3000万円以上
価格が期待できるとのこと。

これには正直驚きました。
収益不動産だけでなく実需向けでも
この数年の間に価格が高騰していることが
よくわかります。

そのため入居者さんが退去するのをひたすら待ち続け
2016年4月にようやく実現します。

売却査定を行い専任を決定

今回は「イエイ一括査定」を利用しました。

5社から見積もりを頂いたものの
どこも直近の売買事例をもとに査定を出すため
同じような価格が並びました。
(唯一、三○のリハウス社が独自の掛け目を入れて
保守的な数値を出しました。)

その中から3社に絞り、担当者との面談を経て

Tリバブル社と専属専任契約を結びました。

支店の媒介件数のヒヤリングでは
三○のリハウス社が最多であるものの
Tリバブル社の担当者のレスポンスが
圧倒的に早かったです。

加えて、扱うポータルサイト数と写真の載せ方
周辺へのポスティング枚数と頻度を確認し
最も良いと考えました。

 

その結果、1ヶ月も立たないうちに
当初想定を超える3500万円で買付が入り
スムーズに売却まで完了しました。

短期譲渡所得の黒字相殺

注目すべきは短期譲渡の6.5万円です。

新宿区分でも当然に譲渡税の問題はあり、
通常であれば短期譲渡所得税により400万円以上が
徴収される計算となりました。

それが6.5万円なので税金が無視できるほど
小さくなっています。

当初は長期譲渡までの
切り替わりを待つことも視野に入れていましたが
税理士さんと相談のうえ方針変更しました。

というのも、同一年度であれば
他の所有物件の売買で赤字を出すことで
新宿区分の黒字の相殺が可能です。

はまったタイミング

以前から個人で所有する”一棟モノ”を
自らが代表を務める法人への借換(売買)を計画しており
そこで出す赤字で帳尻を合わせようと考えました。

 

ただ、法人融資をしてくれる
銀行さんの存在が前提となるため
新宿区分の売却とタイミングを合わせるという
少し高めのハードルをクリアする必要がありましたが
無事に実行できました。

 

法人所有への切り替わりで
登記費用や取得税等がかかるという指摘はもちろんありますし
個人⇒法人の借換えのタイミングがはまった、というのも事実です。
ただ、結果として簿価を少し超える金額で融資を実行し
消費税還付で手持ちの資金を減らすことなく、
短期譲渡税を400万円以上減らすことができました。
新宿区分は、毎月のキャッシュフローは赤字でしたが、
購入時に手元に資金が残り、かつ売却でも利益が出て、
申し分のない投資となりました。

 

今の区分の価格相場は
私が購入した5~6年前に比べて
20%以上高いようです。

 

当時買った人は、今売却すれば
かなりの高い確率で利益を出せるのでしょうね。

私自身が今後区分をやることはないと思いますが
買うのであれば、ファミリータイプを安く仕入れて
実需向けに転売、が基本になるかと思います。

 

 

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-不動産投資

執筆者:


  1. じゅん より:

    僕も実需売却の方が全然価値が高い区分を所有していますが、なかなか退去してくれません笑
    賃貸経営的には良いことではあるんですけどね。。。

  2. 黒の投資家 より:

    @じゅんさん
    コメントありがとうございます!
    売却のタイミングが計算できないところはありますが、インカムもキャピタルも狙える物件は良いですね。

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