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不動産投資

#18 実践!ボロ戸建の転売

投稿日:2017年8月15日 更新日:

不動産投資でコンスタントに
かつ、継続的に稼ごうとする場合
ボロ物件の再生と転売は
今後も手堅いやり方の1つであると考えました。

一定規模の戸数を保持して
インカムゲインを得ることと並行し
ボロ物件を再生・転売してキャピタルを得られれば
資産増加のスピードが格段に速まります。

特に法人で実践できれば
バランスシートの純資産の部も増え
今後の融資にプラスの大きなインパクトを与えられます。

築浅区分の記事でも書きましたが
実需向けは高く売れるというところと
戸建は区分よりも好まれます。

ということで、今年から
ボロ戸建の再生転売にチャレンジし始めました。

とりあえず・・・
利益の追求は二次的な目的とし
まずはリフォームにかかる費用を把握するため
首都圏でそこそこのボロ物件を購入しています。

<シュミレーション>
物件価格:300万円
リフォーム費用:180万円前後
売却目線:850万円前後

※ 利益は諸費用や税金を考慮して
200万円超残れば良しというレベルですね。

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主なリフォーム箇所

主なリフォーム箇所を見ていきます。

砂壁の室内

室内は砂壁でクロスに交換しようとすると
結構なお値段になりそうとのことなので
塗装(ジョリパッド)で見積りをお願いしました。
(残置物は売主さんにより撤去。)

 

和室便所

築40年近くにしては珍しくトイレが2箇所あります。

1か所目はこんな感じです。

 

そして2か所目は洋式風の和室便所。
ちょっとだけ頑張った感はあります(笑)

費用が少しだけかかってしまいますが
洋式便所への交換工事でお見積もりしました。

浴室とキッチン

次に浴室です。
昔ながらの小さなお風呂ですね。

ユニットバスへの交換も考えましたが
費用を抑えるため側面のパネル工事と床シート貼りで
見積りをお願いしました。

そしてキッチンと洗面台。
とりあえずこれは交換対応での見積もりです。

最後に木で隠れてしまっていて
ちょっとわかりにくいですけど
外壁側面の板部分の補修。

リフォーム終わらず・・・

現時点で購入から5ヶ月経ちますが
リフォームがまだ終わっていません(T_T)

本来、キッチンと洗面台については
ガス会社さんでの対応を考えていたのですが
ガス会社さん間でのしがらみもあり
対応してくれるところが見つかっていません。。。

<当初目標の達成状況>
○リフォームにかかる費用の相場観の理解
○良い職人さんの発見
×サービスの良いガス屋さんの開拓

 

なお、リフォームの相場については
“脇田雄太”さんという方の著書もう参考にしましたが
私の場合、「どう逆立ちしてもこんなに安くできねぇ!(怒)」
・・・が正直な感想です(笑)

全てのリフォームが完了次第、
実際にかかった費用の内訳をみていきたいと思います。

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