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不動産投資

#2 不動産投資を始める方へ

投稿日:2017年7月2日 更新日:

 

アパートやマンションを一棟まるっと買う場合
たくさんのお金が必要です。

物件によっては、1億円を軽く超えてきます。

私も含め、このサイトを見ている方の多くは
自己資金があり余っているわけではないと思うので(笑)
売買代金の多くを銀行から借金することになります。

 

決して脅すつもりはないですが
悪い人に騙されて、変な物件を掴んでしまったら

色んな意味で「THE END」になります。

 

「悪い人」というのは語弊がありますね。

正確にはあなたを「カモ」と思っている人たちのことです。
(良い悪いではなく向こうも商売ですからね。)

海千山千の不動産業界で生き残っていくためには
基礎知識が当然必要です。

ただ、基礎知識を身につけて
原理原則に従って行動すれば
「負けない」投資であるのも事実と思います。

 

もしあなたが、不動産投資で稼ぎたいと思うなら
「全ての責任は自分自身でとる」と覚悟を決めて
一歩踏み出してみましょう。

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不動産投資の原理原則

 

それは・・・「安く買う」の一言に尽きます

私の場合、不動産投資を始めた時は
今ほど出版数も多くなかったこともありますが
当時売られていた関連書籍や情報商材をほぼ全て読みました。

今田信宏氏、石原博光氏、加藤ひろゆき氏、浦田健氏、中村一晴氏、などなど。

 

現在、書店で並べられている
大量の不動産投資本の全てに
目を通しているわけではありませんが
基本的には新しい要素はないと考えています

 

時代を切り開いた先人達が
不動産投資に必要な事柄を明示してくれており
あとは愚直に実行するのみなんです。

 

さて不動産投資をする上で、最も大切な原理原則は何でしょうか?

 

投資全般に言えることですが、まずは「安く買う」ことです。

 

あまり答えになってないと思われるかもしれませんが
これが難しいんです。

 

例えば、私自身の経験になりますが
新宿区の駅徒歩2分の立地に2DKの間取りの
区分マンションを、2,500万円で購入しました。

 

表面利回りにすると5%台後半で
毎月の管理費と積立金、固都税を考慮すると
手残りはなしに等しいです。

これは「安い」と言えるでしょうか?

インカムゲイン目線で考えてしまうと
この利回りは全くおいしくないです。

 

しかし、実需向けの目線で見ると
単身者向けのコンパクトマンションとして人気があり
3,000万円以上の価値があるように見えます。

 

実際にこの区分は3,500万円で売れたので
トータルで1,000万円ほどの利益が出ました。

今の日本の収益不動産は
インカムゲインに目を向けられがちですが
この物件はキャピタルが狙える物件でした。

「安く買う」を定義づけするのであれば

その不動産が本来持っている価値よりも
安い価格で手に入れることです。

つまり、安く買うためには
不動産の本質的な価値を見抜く力が必要になります。

 

では、不動産の本質的な価値って何だろう。

人によっては不動産の土地値であり
人によっては不動産が生み出す収益力です。

 

傾向として、
土地の価値があまり高くない地方ではインカムを重視した戦略を
首都圏では土地値を重視した戦略をとられる気がします。

 

重要なことは
不動産業者さんが良いって言ったから」なのではなく
自分で基準を定めるのです。

 

その基準から見て「安い」と判断できれば
即買付を入れて、全力買いしましょう。

 

地方でフルローンが出るわけを考える。

不動産の本質という点でもう1つ。

 

不動産投資を始めた頃、同じ表面利回りでも
首都圏の物件はフルローンが出ず、地方都市の物件にフルローンが出る、
というケースを目にして、疑問を感じていた時期がありました。

 

というのも、土地の実勢評価額をみた場合に
首都圏の物件の方が明らかに不動産の価値があると考えたからです。

 

銀行目線で考えた場合
積算評価とか収益還元評価などの評価方法はありますが
積算ベースでの評価をする銀行が多く見受けられます。

 

地方の積算が高い物件の中には、土地評価がほとんどなく
コンクリートが評価の大部分を占めるものも存在します。

 

そうしたコンクリートの塊と比べてしまうと
感覚的に首都圏の土地・建物は過少に評価されていると感じます。

 

首都圏の土地は、路線価と実勢価格の乖離が大きく
建物にについても人気のある所と人気のない所の建物が
同じ評価額として計算されるのはおかしいです。

 

逆に言えば、地方の土地・建物が
過大に評価されているということだとも思います。

 

積算ベースで評価するということは
不動産の本質的な評価をできてない証なのではないかとも思います。

 

改めて不動産投資を考える

色々書きましたが、不動産投資はまず負けない投資にできます。

不動産投資の良いところ

簡単に言うと、基本を押さえればまず負けないことです。

・毎月のインカムゲインが得られる

・銀行融資により投資規模を大きくし、リターンを増やすことが可能

・家賃は少しずつ下がっていくものの、将来の収支が高い確度で予測可能

・手離れが良く、管理会社に一定の権限を委譲して運営できる

不動産投資の悪いところ

・流動性が低い(売りたい時にすぐ売れない)

・売却して利益が確定するため時間がかかる。
毎月のインカムがプラスであっても、トータルで本当に儲かったかは
売却のその時までわからない。

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