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融資

#21 借換の審査開始

投稿日:2017年8月27日 更新日:

先日、大手地銀さんのとある支店を訪れました。

この大手地銀さんとの
これまでの相性は正直良くないです。

4~5年前から新規物件の持ち込みや、
既存物件の借換えでちょくちょく足を運んでいるものの
融資付に成功したためしがないのです。

・・・というより、稟議すら書いてもらえず
担当者レベルではねられているケースがほとんどでした。

しかし、今回の担当者さんは非常に前向きで、
既存物件の借換えをぜひやりたいんだ!しかも9月末までに!
との熱い申し出をいただきました。

また、担当者さん単独の思いとしてではなく
事前にお送りした当方の属性・物件資料の分析を完了したうえで
支店長さんからのGOサインも取り付けた状態で
面談に臨んでくれていました。

これまでたくさんお断りを受けてきたのに
この違いはなぜでしょうか?

疑問に思っただけではなく
担当者さんに直接聞いてみました!

 

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融資即断OKの理由

「これまでは融資を全てお断りされ続けてきたのに
なぜ今回はこんなに前向きなんでしょうか?」

明らかにやり手そうな気配がする担当者さんに
率直に疑問をぶつけてみたところ
丁寧にいくつかの理由を述べてくれました。

※ どうでもいい話ですが、
この担当者さんはかなりのイケメン(^_^;)

主な理由は以下の通りです。

<1> 東京の支店であること

担当者さん曰く、この地銀さんは
地元ではブランドを活かした
殿様商売を繰り広げているとのことです(笑)

地主さんをはじめとした顧客が
自然と集まってくるために
素性も知らない一見さんに対して
無理に商売を取りにいく必要はないんです。

ただ、この支店は東京(しかもニッチなエリア)であり
ブランドをさほど活かせず
必然的に顧客を開拓する必要が出てきます。

そのため、私のような新参者でも
立ち入る隙が生まれてくるのです。

<2> 決算期に向けて

これはよく聞くお話ですね。
決算期、特に3月と9月については
銀行さんが最も気合を入れる時期となります。

今回の借換えのお話も、当然9月の目標達成を
意識したお話となっています。

なお、融資に強い=銀行担当者とのつながりが密な
不動産業者さんであれば
xx支店はxx月の融資目標がxx億円足りない、
などの内部情報を持っていたりします。

そうした情報をもとに、物件を持ち込めれば
融資を勝ち取れる可能性が上がってきます。

<3> 人からの紹介

今回は意気投合した不動産業者さんから
たまたま、当支店の担当者さんを
ご紹介いただくことができました。

銀行の担当者さん曰く
やはり普段からお付き合いのある方から
紹介いただける方が取組やすいとのお話です。

私個人の経験からしても
電話アポ取りからの一からの新規開拓よりは、
人(大家仲間、業者さん)からのご紹介の方が
成功確率は格段にアップします。

<4> 物件特性

ここはもう一般論の世界ですね。

例を挙げていくと
・新規よりも所有物件の借換えの方が審査が通りやすい
・物件の立地が営業エリアにあること
・キャッシュフローが出ていること
・・・

なお、この地銀さんは
耐用年数オーバーで・・・いや、正確には
既存の借入期間を引き継げることを知りました。

例えば、4.5%銀行から借入した際に
設定した融資期間そのままで借換えすることも
可能であることを意味します。

これまでお会いした担当者さんからは
「銀行規定で耐用年数厳守となっており
相続などのケースを除けば耐用年数オーバーはやらない」
と言われていたので、
個人的には新たな発見でした!(^^)!

 

審査の結果がわかりましたら
またブログに書きます!

 

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執筆者:


  1. じゅん より:

    僕も今借り換えに取り組んでいます。既存の借入期間でできれば言うことなしですよね。

  2. 黒の投資家 より:

    @じゅんさん
    コメントありがとうございます!
    借換はせずに金利交渉で下がるのが
    本当は1番ありがたいのですけどね^^;
    ただ各行基準で下げられる限界はありますので…。

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