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不動産投資

#24 地銀担当者と面談

投稿日:2017年8月31日 更新日:

休暇を活用し不動産業者さんと
金融機関を巡っています。

専業大家になれば物件の購入・売却のサイクルは
格段に早くなるでしょう。

ただ、1日の大半の時間を拘束される
サラリーマン勤めによる固定収入は惜しいのです(^_^;)

それにサラリーマンを辞めると
並の投資家では時間の余裕が出るものの
今度は融資が格段に出にくくなります。

その葛藤がどこまでもついて回り
いつまでも一歩を踏み切れない自分を
感じています。

本日はある不動産業者さんとの面談と、
加えて約1年前に2億円超の借換えをしてくれた
地銀Kとの面談をしてきました。

 

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紹介制の不動産業者さん。しかし・・・

まずは不動産業者さん。
ホームページに書かれている経営理念が立派であり
基本的に顧客による紹介制で運営しているユニークな会社でした。

顧客層も上場会社の社長がいるなど幅広いのですが
融資付の実績が、オリックス、静岡がメインで
販売実績の物件一覧から察するに・・・
初心者相手の商売だな!?と思ったりもしました。

私自身の問題なのですが
会う前の期待値がちょっと高かったこともあり
少し残念な気持ちに浸りながらその場をあとにしました。

地銀Kの近況

次に地銀Kです。

これまで担当してくれた方が
支店長に栄転され転出したため
後任の方とのご挨拶が主な目的です。

その際に、次に物件を持ち込む際の
融資の目線合わせをしてきました。

率直な感想として
「金利は少しお高めだけど審査は緩い」です。
※ 一担当の見解のためご参考レベルでお願いします^^;

【物件評価】

物件評価の基準は
あってないようなものとのこと(笑)

収益還元評価は使わず積算評価は参考にするレベルです。

社内的には駅徒歩圏以内であることや
表面利回りx%以上であることが望ましいです。

ただ、ポイントは何かあった時の資金回収ができるかで
稟議の書き方と審査部との折衝次第になりますので
属性や資産背景も当然重要な要素となります。

【融資エリア】

原則は地銀の本社がある県のみで
東京もエリアによっては可ですが都心はやらないようです。

(2017.10.15追記)
板橋区の物件を持ち込んだところエリアNGでした。
東京の北の方はダメなようです。

【融資対象】

基準はありませんが
年収1000万円以上が審査通しやすいとのこと。

【融資期間】

基本的には耐用年数以内ですが
物件個別の事情を勘案して決定します。

例えば、社内的な基準はないものの
劣化等級取得で新築木造も30年も
稟議次第で対応可となります。

【自己資金】

原則は20%、担当的には10%出してもらえると嬉しい。
ただ物件個別の事情を勘案してフルローンも対応しているようです。

【金利】

顧客・物件ごとの個別相談となります。

私の場合には、前回の融資実績を踏まえ
金利2%前後が目安となります。

 

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