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不動産投資

#26 返済比率45%を目指す

投稿日:2017年9月5日 更新日:

借換えをお願いしていた大手地銀さんから
審査結果の通知がありました。

結果はあっさりと「OK」で
融資条件も期待以上のものでした。

前回の訪問から1週間超で結論を出したスピード感と
これまで融資を断られ続けたにも関わらず
さくっと内定が出たことにただただ驚いています。

今回、出会いを提供していただいた
業者さんへの感謝の気持ちでいっぱいです。

同時にこれまで当方に融資いただいた
金融機関さんにも本当に感謝です。

※借換えのお話をした時、とても不機嫌な様子が伺えましたが
その後はお話できるようになりました。
表面的かもしれませんが良かったです。

 

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融資条件

融資条件について
既存の融資期間を引き継いだ上で
金利は限りなく1%に近づきます。

※(2017.10.15追記)
個人(団信付)で、金利が約1.1%でした。
毎月のCFが数万円改善しました。

また、今回の借換えにより
全物件の収支でみた返済比率は3%ほど下がり
トータルで50%を切る計算です。

この「返済率50%」は今年目標にしてきた数値となります。

最近の記事で良く引き合いに出しますが
コン・パス社の村上氏の著作においても、「返済率50%」は
「専業レベル」で「年間給与1000万円」を達成するための
目安となる数値と紹介されています。

一つの目安として、「年間家賃収入7000万円を維持し、
返済比率を50%に抑えて、手残りを1400万円くらいにする」
というのが、税引後の年間給与1000万円を保てるレベルと
言えるでしょう。

引用元:売却で資産を築く! 黄金の不動産投資

私はこれまで中古・新築に限らず普通か
普通より少し良いぐらいの利回りの物件を買い
基本的には多くを銀行借入に頼っています。

正確には、銀行借入に頼らざるを得ない
資産背景であったために
当初の返済比率はそこそこ高めです。

ただ、時間はかかりましたが
金利交渉や借換えを続けることで
返済比率を押し下げることは可能です。

※ もちろん金融機関が融資を出しやすい物件
(何らか評価が出る)であることが前提です。
他行が融資を出せないような物件は交渉が成り立ちません。

物件を買わずとも、銀行返済額を減らし
毎月の運営にかかる経費を落とす努力をしていければ
キャッシュの貯まり方は変わってきます。

今年もあと残り4か月を切りましたが
返済比率45%以下を目指します。

年末までにもう1つの物件の借換えを実現し
転売で得る予定のキャピタルゲインを原資に
リフォームローン等を繰上げ返済させれば
理論上は到達できます。

 

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執筆者:


  1. じゅん より:

    規模が大きくなればなるほど返済比率が高くなるのはしょうがないことですよね。
    地道な金利交渉や借り換えを続けて、返済比率を下げていくのは大家の努力、実力ですね。

  2. 黒の投資家 より:

    @じゅんさん
    継続は力なりですね。返済率もありますが、B/Sを改善するために自己資金を入れていくことが重要、と痛感しています。

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