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融資

#3 融資を勝ち取れ!

投稿日:2017年7月3日 更新日:

ファイナンス

投資手法の良し悪しは別にして
キャッシュフローを短期間に拡大させたい人は
レバレッジを多めにかける必要が出てきます。

ただ、並みの属性の人は、
多かれ少なかれ融資でつまづきます。

融資額が伸びない、期間が伸びない・・・etc

ここでは、自身の経験をベースに金融機関情報を共有します。
ご参考にしていただければ幸いです。

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R銀行

【法人融資】
対象:新築RC
金利:1.65%
期間:30年
金額:1億円超

記載時点(2017年5月)においては
融資額と同等の自己資金が必要とされる、という噂が流れるなど
融資に前向きではない印象が強いです。

私自身の経験から言うと、数々の物件をあててはみたものの
担保評価が厳しく融資額が伸びないことがほとんどでした。

特に融資期間について、法定耐用年数の7掛けでみるとの原則により
持ち込んだ中古はほとんど土台にも上がらず
唯一融資承認が下りたのは、23区内の新築RCのみでした。

当初は融資窓口部署に持ち込んだものの融資額が伸びず
支店の切り替えにより融資承認まで到達したことから
銀行担当者の尽力のおかげと言えます。

その後も、いくつか物件を持ち込んではいますが
自己資金の壁が立ちはだかり、融資承認は得られていない状況です。

ただ、中間省略系の不動産業者さんのお話を聞くと
北海道・札幌市では、融資をかなり出しているようなので
物件エリア・支店によっては前向きな取り組みを
しているのかもしれません。

S銀行(4.5%)

【個人融資】
対象:中古RC
金利:1.8%
期間:30年
金額:1億円超

サラリーマン投資家をターゲットに積極的に融資を行い
高金利アパートローンで一つの時代を築いた伝説の銀行です。

積極的な販売姿勢、ナレッジの蓄積により
並みの不動産業者では太刀打ちできないほどの
ポテンシャルをもった担当も存在しています。

金利は当初4.5%と比較的高めであるものの
審査の早さ、革新的な融資金額・融資期間のおかげで
物件を取りあえず押えるための手段としては今でも有効です。

高金利が批判の対象にもなりますが、お付き合いの仕方次第では、

強力なパートナーになり得る、と個人的には肯定的な評価をしています。

周知の通り、金利交渉をすることが比較的良容易で
長期的に見れば、一般銀行と変わらない水準まで
金利を下げることも可能です。

ご参考までに、以下のセクションで
私自身の金利交渉経緯を以下に記載します。

金利交渉経緯

最近では金利交渉ができなくなった、とのネット書き込みを見かけますが
個人の経験としては、この記事を書いた時点(2017年5月)においても
金利交渉は可能です。

ただ、投資家仲間の経験談を聞く限りにおいては

・他の一般的な銀行においても評価が出る物件であること
・融資金額は多いほど有利
・今後も融資額の維持、もしくは上積みを見込める属性であること
・金利を交渉する上でのカードを持っているか

といった条件のハードルが上がっている、のは事実かもしれません。

私自身の足かけ5年に渡る交渉の過程は以下の通りです。

【1回目】(初期融資から3年経過)⇒ 金利3%台

家賃収入は口座にひらすら貯め続け
次の条件と引き換えに1%以上の金利交渉を実現しました。
・毎月の積立預金:x0万円
・定期預金:x00万円

【2回目】(初期融資から4年経過)⇒ 金利2%台

家賃収入と毎月の積立金により
口座の預金残高は1000万年を超えてきています。
このタイミングでさらに交渉を行い、2%台の金利を実現しました。
・定期預金:x00万円

【3回目】(初期融資から5年経過)⇒ 金利1.8%

借換えによる違約金がなくなる5年目において
口座の預金残高が1500万円を超えてきます。

他の銀行の借換え条件を提示しながら、
最終的に1%台の条件を狙って詰めにいきます。
・定期預金:x00万円

この条件であれば普通の銀行と条件は変わらなくなります。

当銀行で借りた後、他銀行への借換えをすぐに行うのも良いですが
キャッシュフローに多少余裕があるのであれば
当銀行でお付き合いを続けるのも悪くないと思います。

C銀行

【法人融資】
対象:中古RC
金利:1.0%
期間:25年
金額:1億円未満

ここ数年の間、積極的に融資をしていた銀行の一つで
融資可能なエリアを徐々に拡大させてきましたが
私の取引支店では現時点(2017年5月)では消極的な姿勢に
切り替わっています。

銀行担当へのヒヤリングベースでは、極端な話
例えば新規顧客の融資には年収3000万円以上、物件価格3億円以上、
が目安となっており、本店のある県に地縁がないと、
原則融資不可とも聞きました。

少なくとも、私が融資実行を受けた2014年では属性のハードルも低く
地縁については、妻の遠い血縁を頼りにした稟議の作文で
承認を得られていましたので、方針レベルの大きな変更と
言えるでしょう。

銀行担当曰く、融資額全体における不動産の割合が高まり
基本、不動産への融資はしたくない、が本音であると聞いています。

この地銀の特徴として2つ挙げておきます。

・積算よりも収益還元ベースの評価で、
しかも評価基準が比較的甘く、融資額が伸びます。
また、新築木造でも劣化等級取得により
30年の融資が可能なので取組やすいと思われます。

・中古物件については、修繕履歴のエビデンスが重要です。
保有物件についても同様で、新たに物件を購入する場合には
保有修繕履歴の有無で審査の方向性する変わってしまいます。

私の場合、大規模修繕済みの物件であるにも関わらず
(前所有者が地主の2代目で領収書関係を一切保持しなかったため)
修繕履歴がなく、当該銀行2棟目の稟議を書いてもらえませんでした。

融資の条件としては非常に良いので
お付き合いをしておいた方が望ましい銀行の1つと考えます。

K銀行

【法人融資】
対象:中古S造
金利:2.3%
期間:30年
金額:2億円超

いわゆる第2地銀で、融資エリアが広くはないのですが
2015年以降、ちらほらと名前を聞いていました。

私自身はもう1つのS銀行のワイドローンからの
借換えによる融資で利用しました。
(この件については、もう1つのS銀行のご紹介の際に
詳しく書きます。)

審査スピードが早く、融通も利く、
特に借換えでは火災保険等の
幅広い諸費用込みで融資いただけました。

銀行担当へのヒヤリングでは
新規物件取得の場合には、物件価格の90%が
融資額が基本条件というお話であったものの
とある仲介系の不動産業者さんのメルマガでは
支店によって100%も可能のようです。

S信金

【法人融資】
対象:新築W造
金利:2.5%
期間:25年
金額:1億円未満

当該金融機関の大きな特徴としては
金利は2017年3月時点で2.0%~2.5%程度ですが、
建物鑑定をクリアすることで中古RC/S造の融資期間が
耐用年数を超えて融資が可能です。

銀行担当へのヒヤリングによれば
融資期間40年の実績もあるとのことで
都銀・地銀では融資期間が短く収支計算が合わない物件も
当該信金での借入の場合には成り立つ可能性もあります。

なお、建物鑑定も銀行担当より斡旋可能で、
5万円程度の費用で済みます。

融資エリアは、東京、埼玉南部、神奈川北部で
支店からの距離がほど近いところまでとなりますが
やはり都心の物件を好みます。

都心、かつ、木造でない物件であれば
持ち込む価値はあるかと思いますが
直近では自己資金を多く投入するよう求められますので
その点だけご留意いただければと思います。

なお、2017年4月より路線価ベースから
収益還元ベースでの評価にシフトしています。

D信組

【法人融資】
対象:新築RC
金利:2.5%超
期間:35年
金額:1億円超

信組さんにまで手を拡げると
若干マニアックな印象をうけるかもしれませんが
ここは都内では最大手となります。

記載の通り、金利は若干お高めになりますが
融資額1.5億円までは割と出やすいです。

逆にそれ以上の融資額となる場合は
理事長承認が必要となり、担当もやりたがりません。

銀行の担当の腕次第とは思いますが
自己資金も融通が効きやすいです。

SZ銀行

【個人融資(但し、法人融資に借換済)】
対象:中古S造
金利:3.5%(平均)
期間:30年
金額:2億円超

もう1つのS銀行で、ワイドローンという名の
アパートローンを積極販売しています。

大まかな特徴を次に述べます。

・金利3%台で融資対象は個人のみです。
基本、地銀協の団体保証(1億迄)の利用で3.3%
それ以外の保証の利用で、3.6%の適用金利となります。

・審査スピードが早く、保証会社の了承さえ出れば
1週間以内で内定が出ます。

・少なくとも2016年11月迄は金利交渉が一切不可でした。
※ 今時点の状況は把握していません。
営業担当に2回ほど本部に掛け合いましたが金利交渉は0回答で
逆に融資期間の延長の提案がありました。

長期で物件を運用する場合、
金利交渉不可でしかも3%台であることは
私にとっては継続不能な条件でした。

最終的に、他行への借換えに動くのですが
そこでの経緯を記載しますのでご参考まで。

<法人プロパーへ切替による提案>

ワイドローンでの金利交渉が不可という本部結論受領後
支店担当から法人融資への切り替えの提案がありましたが
個人的には気の進まない話でした。

理由は、過去に持ち込んだ案件で
法人プロパーでの審査をしてもらったことがあり
時間を浪費した経験があるからです。

当時の状況としては
稟議は上げてもらっているものの
待てど暮らせど審査部承認が下りず
最終的には2ヶ月ほど経過した時点で、
他の買主さんの融資承認が下りてしまい

物件を逃してしまいました。

支店担当も勿論この事実を把握していますが
当行の審査部長の交代で、法人融資の運用が柔軟になり
金利1%台も不可能ではないというのです。

こちらも半信半疑の状態で、稟議を上げてもらいましたが、
1.5ヶ月待って出された結論が、まさかの金利2.9%です。

理屈としては、ワイドローンの条件から
団信部分(0.6%)を控除した金利を適用する
― 以上 -

覚悟はしていましたが、再度時間を浪費してしまいました。
(支店担当さんも含め、みんなが不幸になります。)

個人の結論としては、並みの属性であれば
プロパーローンは活用できない銀行です。

 

日本政策金融公庫

【個人融資】
対象:リフォームローン
金利:3.0%
期間:10年
金額:500万円

特段のコメントはありません。
リフォーム見積りの提示により、満額の提示をいただける
ありがたい金融機関です。

私自身は不動産担保ローンを組んではいませんが
これまでの15年~20年間から、10年に短縮されたという
お話をよく耳にします。

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