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融資

#30 借換え完遂 返済率47%台へ

投稿日:2017年10月28日 更新日:

融資がさらに厳しくなったという声を聞きます。
・自己資金を10%~20%求められる
・以前まで融資していたエリアに出さなくなった

一方で、この動きを「正常化」と捉える人たちもいます。
フル/オーバーで融資がバンバンにでるのが
そもそもおかしいのだと。

確かに、私自身が不動産投資を始めた7年前の
リーマンショックを少し経過した頃には
景気の良い話はあまり聞かなかったですね。

良物件を持ち込んでも
フルローンが難しかった時代・・・とまではいかないにしても
トレンドとしては融資は絞られる傾向が続きそうです。

そんな状況ではありますが
今年3棟目の借換えを完遂しました。

 

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借換え条件

今回の借換え後の適用金利は1.0%です。

それまでの金利は2%台中盤なので、
大幅な条件改善となります。

金利面は非常に良かったのですが
自身の不注意で2点失敗をしてしまいました。

 

① 違約金を融資金額に含めていなかった

これはもう完全に自分に落ち度があります。
稟議をあげてもらう際に言い忘れていました。

融資に慣れている担当であれば
違約金の存在有無を質問する、人によっては
借換え元の銀行の金消契約書を確認します。

今回、借換えの話を持っていた際に
正直なところ稟議が通ると思っておらず
違約金の存在をお伝え忘れてました。

融資条件を提示された際に
諸費用の手出しが結構あることがわかりましたが
この条件はのもうと覚悟しました。

② 融資期間が短縮されていた

金消日当日に融資期間の短縮を知りました。

もともとは法定耐用年数の範囲内で

組んでいた35年ローンが
借換えにより30年に短縮されます。

期間短縮を聞いていない旨を告げた時
担当もさすがに顔が青ざめていました(^^ゞ

その支店は、融資担当の異動が多く
今回担当した新任の担当は着任したばかりで
右も左もわからないぐらいのちょっと危なっかしい感じです。

若いうえに融資業務は初めてとのこと。
前任者もそれなりに危なっかしい感じでしたが
それでもその担当があげた稟議だからこそ審査が通ったと
しみじみ感じました。。。

 

融資期間が短くなったとはいえ
金利低下で月の返済額が10万円近く減り
年初に建てた目標をほぼほぼ達成しました。

あとは、ボロ戸建を実需向けに売り切れれば
その売却益を原資に一部繰上げ返済を行います。

そうすれば返済比率45%以下が見えてきます。

 

 新規よりも借換えは有利

今回の借換え先は都銀です。

他の金融機関と変わりなく、
不動産への融資は絞る傾向にあり
特に金融資産に求めるハードルが
かなり上がってきています。

それでも借換えを受け入れたのは
3年程前から別物件で融資を受けており
これまでお付き合いの実績を積んできたことが
大きいと思われます。

実は物件購入時にもお声掛けしたのですが
担保評価が全く足らず、希望融資額よりも
4000万円ほど低い数字を提示されました。
(融資する意思なしと、当時は受け取りました。)

そのため、金利が比較的お高めの
他の金融機関で融資を受けて購入しています。

結果論にはなってしまうのですが
借換えや金利交渉が見込める物件であれば
購入時の条件が多少悪くても買うのはありかな、と
考えました。

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