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不動産投資

#34 一寸先の闇

投稿日:

減額通知

30年長期家賃保証を謳っていた
あるシェアハウス運営会社から”サブリースの減額通知”が
先月末より発送されている噂を聞いていました。

信頼する友人が現物(通知書面)も確認しており
どうやら事実の模様。

このシェアハウスに融資する銀行が
本体の運営会社の事業にも融資しており
その運転資金の決済が下りなかったようで
当面は(?)家賃保証した金額ではなく
銀行への返済額分だけを賃料として振り込むようです。

どんだけ自転車操業なの?と
突っ込みどころ満載ですが
とりあえず先に進みます。

私の狭い交友関係の範囲では
経験値が豊かな大家さんが多いせいか
この会社のシェアハウスを購入している人は皆無です。

「なぜ買わないの」と聞いたことはないですが
土地相場、建築単価の観点からみると
物件価格がかなり高く見えることや
前提とする賃料の妥当性にも疑問がつきます。

この運営会社の最終的な行き着く先はわかりませんが
運営会社、物件を仲介した業者は、
今の状態をどう思っているんでしょうかね。

・・・・・・

想像してみました。

・・・・・・

運営会社:自分たちは精一杯やっている。
ただ現状で結果が芳しくないだけだ。

仲介会社:最終的な意思判断は、購入者がしている、
投資家の「自己責任」だ。

「自己責任」というのはたやすいです。

ちょっと調べれば浮かぶ疑問点も解消せず
業者の言いなりのまま、中途半端な覚悟のまま
安易に購入してしまっているのであれば
その部分は当然責められるべきです。

でも運営・仲介側はどうなんでしょうか?
融資を出した銀行はどうなんでしょうか?

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運営業者

建築時に運営業者がかなりの利益を抜き
サブリースの保証価格が相場よりもお高めとすると
銀行の融資がでるうちに建てるだけ建てて
「将来を考えず今を生きる」という
確信犯的なやり方に見えます。

「こうなることわかってやっていたんでしょ?」という
疑問は消えません。

 

仲介業者

シェアハウスを仲介していたある業者の
セールス文言も紹介しておきます。

・社会貢献と不動産投資のミックス
地方在住の就業意識の高い女性を地元のセミナー等で発掘し
シェアハウスと仕事を同時に斡旋

・30年長期一括家賃保証
空室に怯えることなく確定の利回りで保有可能

・運営にかかる費用は固定資産税と運営費(数千円)×戸数のみ
しかも運営費は数年おきに取り換えるエアコン、冷蔵庫などの
消耗品交換の積立にする

・このシリーズは他にもプランが多数あるが全て「都内23区」に限定している。
運営しやすい23区内限定なのは成功のコツ。

・中古の一棟物件では空室リスクと建物修繕にほとほとお疲れの方には
大変オススメ。新築なので修繕も少なく、はじめて不動産投資をする方にも
楽に運営できる。

・とある銀行でローン付可能(金利は高いけど)。

ここもイチイチ突っ込みません。

ただ、もし業者が本当にうまくいくと思って仲介していたならば
その業者は不動産に対しても、事業にも対してもド素人です。

でも、本当はわかってやってたんじゃないですか?と思う。
いつか、しかも遠くない未来にこうなると。

そうであれば、運営側の片棒を担いでいるのと同じですよね。

銀行

運営側の事業に融資しているというのは
事実なのでしょうか。

事実とすると、この銀行がシェアハウスに融資できる
理由も納得がいきます。

自分たちが事業として成り立つと判断したものに
融資出さない理由はないですし
エンドの顧客に自分たちが融資を出すという絵も
最初に運営側と描いていたんじゃないでしょうか。

シェアハウスの入居状況については、
想定外なのかもしれませんが・・・
銀行側も貸し手責任を負うべきところと思いますよ。

 

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