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不動産投資

#37 戸建転売で利益300万円

投稿日:2018年3月17日 更新日:

昨年購入した戸建を1つ売却できました。

仲介手数料、登記費用、取得税/固都税、リフォーム費用、火災保険等を
控除した売却利益は約300万円。

利益に対してもちろん課税されますが、
法人での所有のため、税金のコントロールは一定可能です。

 

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物件の特徴

今回売れたのは埼玉県の某群
最寄り駅から歩くと1時間以上かかる立地の住宅です。

過疎になりかけ、いや、むしろ過疎と言ってもよく
売却査定を出した地元業者さんとの本音ベースの会話で
結構ボロクソ言われました(笑)

その地元業者さんに「夢がありますね」とまで
言われた金額で最終的には売れたので、
心の中で「見返してやったぜ」と勝手に思うことにしました。

売れた理由として考えられるは、
建物のスペックの良さに尽きます。

土地はほぼ価値が出ないものの
注文住宅仕様で建物のグレードが素晴らしく
私の自宅なんかよりも良いものを使っている(^^ゞ

何組か購入希望がいらっしゃったのですが
最終的には小さいお子さんのいるご夫婦が購入され
旦那さんも奥さんも大変喜んでいらっしゃったのが
とても印象的でした。

 

戸建転売の有効性

中・長期保有の一棟物で家賃収入を得ながら
こうした戸建を年間で4回できれば
それだけで年収プラス1000万円は確保できる計算です。

サラリーマンで例えるなら
毎月の家賃収入が給料(歩合制?)に加えて
不定期のボーナスが支給される感じです(笑)

ただ、年4回の転売をやりきるためには
購入から売却までの回転をあげないとかなり難しいです。

以下、実践をした”改めての気づき”を書いていきます。

リフォームスピードがあがらない

リフォームコストを抑えようとして
プロパンガス会社さんに設備関係の協力
例えば、給湯器、エアコン、独立洗面台、等を
お願いすることがあります。

そうした場合、機動力が圧倒的に下がります。
無償(正確にはガス料金に転嫁)でやってもらえる代わりに
会社内の稟議を通してからになるため
対応するまでに数か月かかることがあります。

私の場合は、結構のんびりやってしまったので
3ヶ月以上はかかっています(^^ゞ

あとは基本的なところになりますが
内装・大工といった職人さんの確保も極めて重要で、
安くそれなりのものを、いかに早く仕上げるかがポイントです。

DIYが好きな人、自分で手直ししたい人にもおすすめですね。

売却にかかる時間はそれなり、手間もそれなり

戸建転売は、実需が対象となるため
収益物件の売買スピードよりはゆったりします。

売却希望価格やエリアにもよりますが
1年経っても売れない、という状況もままあると思います。

ネット広告での集客ももちろんしますが
それよりも地元に住んでいる方向けに対して
広告チラシを配る方が反響が出やすいです。

そして買い手が見つかりさえすれば
アパートローンよりは断然融資のつきやすい
住宅ローンでの対応になりますので
売却の確度は高くなります。

あとは1棟買う時も、1戸買う時も
同じように時間は取られますので
効率性が悪いというか手間はかかります。

 

最期に・・・

中・長期の一棟保有と戸建転売を併用することで
自己資金の上積みと法人のB/S改善が期待できます。

今のように1棟の融資が出にくい時は
現金か公庫を使って資金調達し、戸建を転売する。

数をこなせればそれなりに利益は出せます。

 

そして来月、また埼玉県の某市で戸建を購入します。

今回は比較的駅近で、土地値以下での購入となり
リフォームに450万円程投入しても300万円程の利益を見込んでます。

果してどうなるか。。。

 

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