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#38 不動産投資と住宅ローン

投稿日:2018年3月18日 更新日:

この記事は、不動産投資をしながら
持ち家を購入しようとする方に向けたものです。

不動産投資をしていると
住宅ローンが使えない/使いにくい、
という話を聞いたことはありますよね?

いや、そもそも論として持ち家なんて買わない…
私もずっとそう思ってました。

私自身が不動産投資を始めるきっかけとなった
ロバート・キヨサキの金持ち父さん貧乏父さんにも
持ち家はキャッシュが出ていくもの=負債として定義されています。

持ち家=負債は持たない・・・
でも、その信念が揺らぐ時があります。

・家族が増えて今住んでいる家が手狭になる
・戸建に住みたいけど賃貸では条件が合わない
・既に不動産投資で一定の規模を達成。サラリーマンのうちに使えるものは使っておく
・住宅ローン控除を使えば現状の家賃よりも安く住める、などなど

上記のような方にとっては
持ち家が欲しいという気の迷いがうまれる時も
きっとあるでしょう。

この記事はそんな方の
一助になれればと思います。

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不動産を所有しながら住宅ローンを利用

モデルケースとして、例えば個人で一棟保有、年収1000万円
残債1億円、家賃収入80万円/月、銀行返済50万円/月、程度を設定します。

保証会社を使った住宅ローン

現状、住宅ローンで最良の金利条件を出しているのは、ネットバンク勢力です。
中には変動金利0.4%台がなんてものもありますが
ネットバンクはほぼ諦めざるを得ないです。

それなりの自己資金を持っていても
年収と返済比率の割合で機械的にNG判定されてしまうケースが多く
住宅ローンどころか、カードローンの審査さえ通らない可能性が高いです。

このことは一般銀行の住宅ローン(保証会社利用)にも当てはまります。

プロパーの住宅ローン

ただ、一般銀行にはプロパーローンが存在します。

不動産投資で利益を出せているのであれば、
連帯保証人を確保することで審査の俎上に載ってきます。

既に融資を受けている銀行であれば
なおさら可能性は高くなります。

 

ある都銀の例を出します。

保証会社を使った住宅ローンでは変動金利0.520%~で借りれる一方
プロパーローンでは、変動金利0.7%~の条件となります。

次はある大手地銀の例です。

保証会社を使った住宅ローンでは変動金利0.6%~で借りれる一方
プロパーローンでは、変動金利0.8%~の条件となります

 

金利面で多少条件は悪くなるのですが、良い面もあります。
保証会社を使わないために、保証料/手数料がかかりません

例えば保証会社を使った住宅ローンの場合
4000万円の融資を受けた際にかかる2%+消費税≒86万円が
プロパーローンではかかりません。

フラット35

最後にフラット(アルヒ)です。

こちらは給与収入がそれなりであれば
不動産投資をしていても問題なく使えます。
(エビデンスとして賃貸契約書などが求められる)

フラットの良い点はサラリーマンを辞めてしまった後でも
自営業としての実績と今後の見通し次第で可能性があります。

固定金利で1%は超えてきますので
今の金利情勢からすると多少高い印象を受けますが
最後の砦としての貴重な存在です。

持家購入後に不動産投資をする

次は逆のケースで、住宅ローンを抱えながら
不動産投資をするケースです。

一般論として持ち家のローンは負債とみなされ、
不動産投資への融資が出にくくなります。

いくつかの銀行担当者へヒヤリングしても
持ち家の基本的は考え方は”負債”です。

ただ持ち家がメリットになるケースもごくまれにあります。

 

それは持ち家自体が融資の条件になる場合です。

近年、不動産への融資が厳しくなっている傾向にありますが、
特に地銀・信金・信組はその特性上、地域性を重視する傾向も
顕著になってきました。

融資の条件として、自宅もしくは勤務先がxx県にあることならまだ良いのですが
ストレートに持ち家の有り無しが判断基準そのものになることもあります。
(過去、持ち家条件が急に追加され、融資の内定がひっくり返ったこともあります。)

 

ただ、思いつくメリットとしてはその程度なので
最初から持ち家は買わずに、まずは投資で資産を形成し
一定の余裕が出来てから自宅購入、の方がベターです。

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