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不動産投資

#41 住宅型有料老人ホームへの投資

投稿日:

4年前に住宅型有料老人ホームの購入を検討した。

「住宅型有料老人ホームってなに?」
という方もいらっしゃると思うので、HOME’Sのサイトより抜粋します。

———————————————–

主に民間企業が運営し、要介護者や、自立(介護認定なし)・
要支援状態の高齢者を受け入れている施設です。

生活援助や緊急時の対応、レクリエーションが受けられ、
介護が必要な場合は、外部サービスを利用しながら生活できます。

どんな介護保険サービスを利用したいかは、
生活相談員の方と相談しながら自由に選択・利用できます。

外部の訪問・通所介護サービスあるいは住宅型老人ホーム内に併設された
訪問介護事業所やデイサービスを組み合わせ、介護度が軽い方も重い方も、
ご自身に合ったサービスを受けることができます。

———————————————–

オーナーは食事提供会社や、介護保険サービス会社と契約し
入居者のニーズに合うサービスを提供することで対価を得ます。

これだけで、アパート経営よりは格段にハードルがあがりますが
事業運営会社がリスクを軽減する魔法を提供します。

 

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サブリースという名の魔法

なんだか、かぼちゃ臭くなってきましたね(^^ゞ

サブリース契約の「一括借り上げシステム」を利用することで
リスクなしに固定の収入を得られるとの触れ込みで、
実際にかかる運営費は固都税くらいとなります。

契約は30年一括で、期間10年毎に見直しが発生します。

事業運営会社は関西を拠点に20棟近くの実績を持ち
土地の仕入、建築、管理までワンストップで行っていました。

 

事業の拡大を視野に入れて東京に進出し
その第一弾として都内西側にS造の住宅型有料老人ホームを建てる
事業計画をつくりました。

机上の計算では、総事業費3.7億円に対し
毎月のキャッシュフローが150万円以上が見込めます。

単純計算で、1億円の借入で500万円のキャッシュフローなので
今の相場で見れば良い数値ですね。

そして肝心の融資ですが
関西ではりそな銀行や、みなと銀行で融資実績があるものの
東京で全く実績がなく銀行開拓が必要。

サブリースは非常に魅力的であるものの
何から何までが未知の領域で、全く判断がつかない。

住宅型有料老人ホームの家賃相場を調べたが妥当な水準。

サブリースがあるうちは良いが
事業会社が潰れてしまったらもちろん自分で対処する。

正直なところ、事業会社をどこまで信頼できるかわからないし
想像したくはないが計画倒産だってありえる。

融資を試すために複数の銀行に打診する一方で
リスクの低減をはかるために2つの行動をとった。

関西で運営中の物件を現地確認

関西では20棟ほど実績があったので、
とりあえず運営中の物件を確認しようと思い
急遽、弾丸で大阪に飛びました。

・建物を確認する
⇒木造と鉄骨造の2パターンがあり、利回りは1%以上は変わる。

・内部の仕様、間取り、居室を確認する。
⇒あまり動く人はいないため、居室は狭い方が好まれるようだ。

・実際の入居率を確認する。
⇒物件によってまちまち。90%以上稼働の物件もいくつか。

・介護サービス業者を確認する。
⇒愛想はOK。

まぁ、素人が確認したところで
新しい何かを得られるわけではないが
高稼働が保たれている物件を見ると
何となくの安心感だけが残った。

最期に融資をうけた購入者の属性をヒヤリングし
弾丸の物件調査は完了した。

 

財務3表を開示してもらい確認する。

次に、事業会社の社長にお願いし、
財政面に懸念がないかを確認するため
財務諸表を開示してもらった。

そのうえで、会社の利益の源泉について
担当者に丹念にヒヤリングを行った。

結果・・・

運営事業(サブリース)ではほぼ儲かっていない。

・建築費用では利益を得ていない。
(建築委託業者からのキックバックはあるかもしれないが。)

・利益を載せているのは、土地の部分。
事業会社が土地を実際に取得した上で、投資家に建築条件付で販売するわけだが、
ここに利益をのっけて販売してる。

運営事業(サブリース)で利益を出せてないとすると
常に新しい物件をつくっていかないと儲けがでない。

正直にこれを話してくれたのは本当に良心的とは思ったものの、
自転車操業スタイルへの恐怖心もあり、買いにいく決断はできなかった。

そして何より、私の属性レベルでは、融資が出る気配が全くなかった。

 

仮に融資が出て、もし事業がうまくいかなかった場合は
今頃は「xx被害者」としてツイッターに登場し
銀行がなぜ融資を出したか、貸手責任を問う側に回っていたかもしれない。

 

誤解を招かないようにしたいのですが
この会社は今でも営業を続けており
Airbnbなど経営の多角化をはかっているように見えます。

東京での事業がうまくいったのか定かではないが、
購入した人たちの今後の無事を心より祈ります。

 

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