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#42 オフィシャル?オーバーローン

投稿日:2018年3月24日 更新日:

友人が、4.5%銀行からオーバーローンした話。
(真偽の程は定かではないので、話半分でお願いします。)

 

彼はとある仲介業者より
表面利回り15%、積算は物件価格の1.5倍以上、
関東地方の中核都市のRC物件を紹介された。

当時の不動産市況で見ても良い物件と思うが
入居率が約50%程度とやや低調気味だ。

 

不動産投資の”あるある”ですが
親から相続した物件をうまく運営できず
部屋の現状回復もしないで放置したままで
入居募集すらまともにできない状態であった。

売主としては、早く現金化したい一心で
破格の値段を出してきたことになる。

 

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人生を賭けた勝負にでる

彼は一棟モノを購入するのが初めて、かつ
半分の入居率に当初は躊躇した。

ただ、その物件は過去に満室実績があり
周辺の不動産屋からのヒヤリング結果から
努力すれば埋めれる物件であると確信し
己を奮い立たせ、ある意味人生をかけた勝負に出た。

 

当時の彼は若く、年収は800万円程度あるものの
自己資金は1000万円もなかったはず。

購入後のリフォーム費用と
想定しない何かが発生した時のリスクを考えると
手出しなしのオーバーローンしか選択肢はなかった。

 

仲介会社にも当然、その旨は伝えており
「売主も説得した上で何とかする」との回答を得たため
仲介会社経由で4.5%銀行に融資を打診した。

銀行の融資担当は、当時はマネージャーの肩書で、
その後には支店長へと昇格する、いわゆる「デキル担当」であった。

 

その銀行は、物件評価について非常に緩いものの
融資条件については比較的厳しく、当時は(今も?)
・融資金額は物件価格の90%以下
・入居率は80%以上
これらを満たさないと融資不可である。

入居率の基準を満たせていないものの
適切に運営すれば間違いなく化ける物件であることは
融資担当も確信をもっていた。

 

事実、仲介会社と銀行担当の間で話がトントン拍子に話が進み
入居率については目をつぶることになったようだ。

具体的には、担当が物件を見に行くまでに
・窓にカーテンをつけて外から見えないようにする。
・電気は開通しておく
これにより入居していると判断する。

そのため、事前に仲介業者の担当がホームセンターに行って
大量のカーテンを買ってきたらしい(^^ゞ

 

ただ、問題になったのが自己資金。

仲介業者と銀行担当でオーバーローンの算段が
調整されていると彼は誤認して、全てを正直に語ってしまった。

結果、銀行担当が大激怒。仲介業者にクレームがはいった。

友人に対しても
「わたし、行内でオーバーローン撲滅委員会やっているんですけど。。」
と恨み節を口にしていたようだ…。

ただ、逆に言うと、そのクレーム程度で済んでしまい
商談が壊れることなく、決済まで無事に完了してしまった。

 

1年後、彼は物件を満室にし
その物件から年間500万円以上のキャッシュフローを
得ることができた。

銀行担当は融資成績をあげることができ
彼は満室にした不動産の運営実績を評価され
都銀やその他の地銀からも融資を受け
物件の買い増しに成功している。

 

恥を知る人、知らない人

自己資金を使わずキャッシュフローを拡大できた好例ではあるが
全ての物件でこんなにうまくいくとは限らない。

もし彼が、仮に物件を再生できなかったら
もちろん最悪のケースも想定しえるわけだが
その時、銀行のせいにしただろうか。

「彼であればしない」と私は確信している。

彼は恥を知る人だ。

 

自分の頭と足を使って物件運営にかかるリスクを調べ、
打てるだけの手を打って、購入を決断した。
それに対して責任を負う覚悟はもちろんできている。

確かに、金を出しているのは銀行だ。
もし彼が物件を再生できなかったならば
それは銀行の投資の失敗であるのも明白。

 

だからと言って、自分の失敗を棚にあげて
銀行への非難をするのは筋違い。

銀行を非難するのは、銀行に投資している株主。
特に直近の数か月で株価がかなり下がっている。

 

最近のかぼちゃの馬車の出来事に対し、被害者を名乗るツイッターが
「銀行が貸したことへの非難」していることへの強烈な違和感はまさにこれ。

恥を知らない」…この一言に尽きる。

・その銀行が、物件価格の90%までしか融資しないことは
不動産投資の世界では常識ですし、調べればすぐわかりますよ。

・スマートデイズが約束するサブリース賃料が
相場よりも相当割高であることは、ググれば一発でわかりますよ。
そもそも、運営会社が潰れた時のリスクはどう考えていたんですか?

・土地価格と建築単価についてはどう評価していたんですか?

・不動産の購入・売却をそれなりに経験してきた身として
買主側が全く承知しない状態で、二重契約が行われているケースが想像つかない。

いや、別に非難しているわけではないです。

 

ただ、日本が古来より大切にしてきた価値観
「自分のためだけではなく他者のために生きる」「恥を知る」
という武士道の心を思い起こしていただきたい。

 

もちろん銀行には貸手責任があります。

実態として、銀行が一部の支店を使って
好き放題(?)融資をしていたのは事実ですしね。

対処の方法として、私自身、講演を聞いて非常に感銘をうけた
たちばなはじめさんに相談し、言うとおりにやれば
法的にも正しく、借金を返済しなくすることも可能のはず。

もし、私が当事者なら「被害者」を自称せず
恥を忍んで、たちばなさんを頼り粛々と対応します。

まずは家族のために。。。

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