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不動産投資

#43 【赤字覚悟】戸建の内装フルリフォーム費用(続)

投稿日:2018年3月26日 更新日:

昨年購入した戸建のうち1戸は
利益300万円を出して売却できました。
(⇒ #37 戸建転売で利益300万円

そしてもう1戸、現在リフォーム進行中の…
1年以上もリフォーム進行中のボロ戸建のリフォームが
ようやく…終わりそうです(^^ゞ
(⇒ #18 実践!ボロ戸建の転売

独立洗面台とエアコンの設置をお願いしたガス会社さんが
会社間のお付き合いの関係で対応できなかったのが6ヶ月前。

それでも諦めずリフォーム業者さんの伝手を辿り
年末のガス会社さんの決裁を経て、この3月に施行の段階まできました。
(年末からなぜか異様に時間がかかった。。。)

これからまともに売却活動となると
2年越しの販売活動です。。。

ここまでやっておいてなんですが
最も心配なのは果して利益が出るかということ(^^ゞ

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リフォーム費用(総額)の計算

勉強も兼ねて、ボロいのを買ったはいいものの
リフォームしているうちに「あれもこれも」状態となり
そこそこ費用をかけてしまいました。

果して利益が出るのだろうか…ということで
これまでかかったリフォーム費用を計算してみました。

<税込>
①クロスを貼る代わりに壁全体を塗装:33.5万円
②内装工事(CF、襖、スイッチパネル交換等):27.9万円
③床大工工事:16.8万円
④キッチン交換+シングルレバー:8.6万円
⑤トイレ工事(和式→洋式)×2:49.7万円
⑥浴室パネル、床シート貼り:26.9万円
⑦浴室と洗面水栓をシングルレバーに交換:4.8万円
⑧外壁補修(一部補強)、戸袋補修:20万円
⑨テラス屋根交換:3.2万円
⑩ルームクリーニング:3.2万円
⑪庭の木の伐採:10.8万円

・・・総額で205万円程に(^^ゞ

購入費用が各種諸費用込で300万円弱なので
仕入+リフォームで500万円です。

今年中の売却を目指して

現状の販売価格は強気の800万円の価格設定で
今時点の反響はそれほど良くありません。

ただこの物件、新設予定のスマートインターチェンジの近くにあり
先日300万円の利益を出した戸建よりも立地的にはかなり良いです。

計画の進捗が少し遅れてはいますが
この物件は間違いないと、信じています。
(なんとか700万円以上で売れてくれればという思いではいます。)

かかった時間と手間に比べれば利益は薄いですが
リフォーム業者さん、ガス会社さんとのつながり、
工事費用の把握といった面で大きな経験値を得られました。

これから販売活動に力を入れ、
何とか今年中の売り切りを目指していきます。

施工済み写真については
後々にブログでアップしていきます☆

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