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不動産投資

#4 自己資金を投入する意味

投稿日:2017年7月4日 更新日:

自己資金を投入することの意味、をまとめます。

自己資金の重要性

投資スピードへの影響

不動産投資本や、ネット情報で
CCR(Cash on Cash Return)重視の戦略を
書いている人は多数います。

例えば、1億円する物件をフルローンで購入したとします。

仲介手数料、登記費用、火災保険などの諸費用が10%かかり
1000万円を手出しします。

単純キャッシュフローが200万円/年とすると

CCR = 200 ÷ 1,000 = 20% となり

1年で投下自己資金の回収が20%進み
全額回収までに5年かかる計算となります。

つまり、同じ規模の投資をするためには
あと5年は待つことになります。

しかし、諸費用含めてオーバーローンすれば

単純キャッシュフローは160万円/年 と減るものの
自己資金を失うことなく、すぐに次の物件に進むことができます。

1棟買えば、次の1棟が欲しくなるのが
不動産投資家の心情というもの。

自己資金の有無は投資スピードに大きく影響します。

1棟目で全ての自己資金を使ってしまうと
その次にいくまでに時間がかかるため
私自身も当初はフルローン、オーバーローンを
することばかり考えていました。

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「フルローンは危険」なのか?

巷でよく「フルローンは危険」という言葉を見かけますが
その「危険」が意味するところは何でしょうか?

① フル/オーバーをテクニカルな手法で引き出すこと

もし、不動産業者の誘いにのっかり
テクニカルな手法(小細工)を駆使して
あなたが売主や銀行の与り知らぬところで
フル/オーバーを引き出すのあれば、当然リスクを伴います。

このリスクに対して「危険」と言っているのであれば
それはその通りです。

但し、どうしてもあなたがこの手段を選択するのであれば
止めはしません。

「全ての責任は自分にある」と覚悟して臨んで下さい。

 

② 自己資金を出さないことへの警鐘

これまでお会いした人の中には
「昔は不動産投資は自己資金を入れるのが当り前だった。
手金を入れないで投資するなんてけしからん。」的な気持ちを
「危険」という言葉に込めていらっしゃる人がいました。

私はこれに対しては一応反論します。

「むしろ自己資金を温存せず
使ってしまったら、何か物件で問題があった時にキャッシュが足りず
その時こそ、むしろ危険」だと。

それに、資産拡大のスピードを早めるのであれば
自己資金をどれだけ温存できるかが重要であると。

それに対しては
「自己資金を出せない人間は不動産投資なんてやるな」という
反論がありますが、まぁそれもそうかと思います。

ただ、その他大勢の価値観に従っている限り
現状からは何も変わりません。

一定のリスクを取って、行動するものだけが
現状を変える可能性を持つものと思います。

 

③ フル/オーバーで買えるものは良い物件ではないことが多い

「自己資金を入れないで買える物件」は
良い物件でないことがほとんどです。

良い物件とは「不動産が持つ本質的な価値よりも安い」ことを意味します。

それらは、自己資金をたくさん入れてでも買う人がおり
フルやオーバーで買う人は相当融資が固くない限り
基本的は買付の時点で弾かれてしまいます。

なので、そこまで良くはないけれど
買主の属性や銀行の担当者の力量、もしくは売主の差配により、
ちょっと無理をすれば融資額の延びる物件が
フルローンやオーバーローンで買える物件です。

結果的に、銀行の担保評価<融資額となり
買主は資産ではなく負債を抱える人になってしまいます。

なので、フル/オーバーで買うのであれば
現在の市況では数は少なくなっていると思いますが
融資を受けても担保余力が残るものとしてください。

 

自己資金を投入する意味

良い物件を購入するために
銀行の融資を通しやすくする手段として
自己資金を入れるということは良くあることです。

むしろ、「自己資金を投入する意義」を感じる場面は
当初はそれぐらいしかありませんでした。

しかし、実際は違います。

もしあなたの不動産の規模が大きくなり
自ら法人を作り、事業として今後拡大するためには
自己資金の投入は不可欠です。

そうしない限り
法人は債務超過を解消できず
以降の融資は出にくくなります。

貸借対照表の資産・負債

「法人は債務超過を解消できず」と書きましたが
これは帳簿上のお話です。

財務三表(BS、PL、CF)のうち
貸借対照表(BS)の記載に該当します。

私は簿記をほんの少しだけ学びましたが
専門家ではありませんのでざっくりレベルで書きます。

銀行に提出する決算表の中に
貸借対照表というものがあります。

既に持っている人は、確認してみてください。

貸借対照表では、財務状況が
資産の部、負債の部、純資産の部に分けて記載され
さらに資産の部と負債の部は
換金性の違い(1年超・1年以内)により
固定と流動に分類されます。

注目すべきは資産の部の「固定資産」であり
いわゆる”簿価”が記載されています。

☆ 簿価 = 建物 + 建物付属設備 – 減価償却累計額 + 土地

負債の部の「固定負債」もみていきましょう。
そこには長期借入金、いわゆる”残債”が記載されています。

この、簿価と残債の関係において

簿価 > 残債であれば、

帳簿上の不動産の価値が残債を上回ることになり
「資産超過」の状況です。

逆に 簿価 < 残債であれば

「債務超過」の状況です。

フル/オーバーをしてしまうと
帳簿上は当然に 簿価 < 残債の関係となり
「債務超過」となります。

基本的には「債務超過」の法人に対して
銀行は融資を出しません。

 

この状況を変えるためには、
建物の減価償却を上回るスピードで残債が減る
必要が出てきます。

しかし、みなさんの多くは
長期で融資をうけていますので
元本返済の速度はそんなに早くなく
人によっては債務超過がさらに拡大していく
可能性も秘めています。

 

「資産超過」の法人となり
銀行から継続して融資を受けるためには
残債を減らすべく繰上げ返済をするか
そもそも購入時に自己資金を入れておく必要があります。

現状、みなさんが法人で融資を受けられるのは
個人の属性がバックグラウンドにあるからです。

将来、セミリタイヤして会社の後ろ盾を失った後も
不動産の規模を維持・もしくは拡大できるかは
法人の健全な財務状況にかかっている、ということを
意識いただければと思います。

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