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不動産投資

#51 リノベのプロに相談する

投稿日:

「東京ではこの間取りで通用するんですか?」

 

今回新築するアパートでは、かなりの不安要素を抱えている。

広さも単身者向けで20㎡以上、2人向けの部屋で40㎡以上あるものの、土地の形の悪さから間取りに難(リビングが狭い)がある。机上のシュミレーションでは、都内にしては比較的利回りも高く見えるのですが、その間取りの悪さが致命傷となり、想定家賃が絵に描いた餅になる可能性すらある。その場合には表面利回りなど意味をなさなくなってくる。

この圧倒的な不利を何とか挽回するために、リノベと客付のプロ(以下M氏とする)に何をすべきか相談した。

M氏はわたしが保有する物件の管理会社の社長さんで、これまでお会いしてきた営業マンの中で群を抜いて仕事ができる人です。仕事ができるだけでなく、強い責任感を持ち、人柄も良い、本当のプロフェッショナルです。

わたしが保有する地方物件が、度重なる退去にも関わらず、通年で90%以上の稼働率を保っているのはこのM氏のおかげである。

 

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冒頭の一言は、そのM氏に最初に言われた言葉である。

 

M氏の専門分野の1つは中古のリノベあり、ボロ物件を安く買い、それでめ12%ぐらい、これを大胆かつ低コストなリフォームを実施して、家賃を倍まで上げ、なんと利回り20%物件に仕立てていく。

 

リフォームのBefore-Afterを見ると、家賃が2倍取れるのも頷ける。素材は安価なIKEAの木を使ったりしているのですが、使い方、見せ方次第で圧倒的に差別化できている。

 

そんなM氏ですが、直近で自らデザインした新築アパートを地元に建て、デザイン・素材に拘り、それなりのコストを投入した結果、なんと利回り7%台まで下がってしまうという、お茶目な一面を持っている。

 

しかし、建物の造りは本当に素晴らしい。例えば外壁の素材は、今回わたくしが新築しようとしているものと比較すると、1.5倍程度するものを使用し、スタバ風のオシャレな見た目も洗練されてみえる。また建物の内装も海外から取り寄せたインテリアを使い、細部にわたる出来栄えの素晴らしさには圧倒される。実際、地元で業者さんやオーナーさんに声がけして内覧会をやった際には、売って欲しいとの声がかなりあったそうだ。

 

ただ、M氏の得意分野は予算に応じたリノベであり、今回の相談で惜しみのないアドバイスをたくさんしてくれた。㎡単価800円の量産品のクロスから、ソフト巾木、床のフロアタイル、建具の色、外壁の素材に至るまでのトータル・コーディネートだ。本当は、自分で何でも上手くできるのが良いのですが、なにぶんセンスというものがあります(^^ゞ

相談できる人がいるということは、本当にありがたいです。低コストで見栄えの良い部屋作りを目指して、これからもっと勉強していきます。

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