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賃貸経営

#55 15部屋退去の衝撃

投稿日:2018年4月7日 更新日:

今年の繁忙期は例年になく退去が多い。

単身者向けはもちろんこの時期退去が多いが、それでも例年では5~6部屋程度だった。一方、ファミリー向けはこのところ入居が安定していて、直近2年間は退去がなかったように記憶している。

それが今年は単身者向け:13戸、ファミリー向け:2戸の計15戸が退去し、全保有戸数のうち11%強を占める。しかも、3月下旬~4月にかけて退去が多く、客付がなかなかに追いついていかない。

退去が最も多いのは地方中核都市(人口37万人)にあるRCマンションで、家賃3万円以下の入居がほとんどである。初期費用もリーズナブルに抑えているため、入居しやすい分、退去もしやすい。重要な点として1ルームの間取りで、3点ユニットであること。入居付をする上で、バス・トイレ別でないという、このデメリットを克服することはなかなかに難しい。賃料相場の低い物件をもつ場合には、高利回り物件でないと割に合わないというのが身に染みてわかる。

このあたりは、和田一人さんの本(儲かる不動産の教科書)にわかりやすくまとめられているので、興味ある方はぜひ読んでくださいね(^^ゞ

 

この状況を打開するめに、まずは危機的な状況である地方都市物件の管理会社さんと対策を練る。

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ここ数年で大きく環境が変わってきた。この地方都市において、ワンルームの需要に対し供給が過剰で、空室率がかなり高いこと(HOME’S 見える賃貸経営によると24%程度の空室率)は依然として変わっていない。変わってきたのは、競合する近隣物件の方で、リフォームにアクセントクロスやフロアタイルを使い、物件の写真の撮り方を工夫して、ネットの反響をうまく集めだしたことである。

 

かつての近隣物件は、現状回復もあたりまえの内容で、入居者目線でみてパッとしない部屋が多かった。ポータルサイトに掲載される写真も「そのまま撮りました」的な印象のものが多かったように思う。

そのため、こちらとしては、量産品クロス・アクセントクロス・巾木・CFでデザインの良いものを厳選し、塗装も組み合わせて印象の良い部屋作りをする(リフォームにもほとんどお金をかけずに差別化が可能であった)。その上で広角のカメラを使った写真をスーモに掲載することで、かなりのアクセスを集めることができ、競合に勝つことができた。(ただ、実際以上に部屋が良く見えてしまうことで、内見者に「詐欺」と言われてしまうこともしばしば(^^ゞ)

 

これまではそれで良かった。ただ、他物件も研究を重ね、似たような工夫をしてきたため、いよいよ差別化が難しくなってきた。

既存のやり方をただ踏襲するだけでなく、進化をしなくては勝ち抜いていけない・・・ということで、いくつか施策をうってみる。

具体的な対策は次回の記事で。

 

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