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賃貸経営

#56 繁忙期を過ぎての空室対策

投稿日:2018年4月8日 更新日:

空室対策コンサルタントなる人がいる。

かつてその1人にコンサルをお願いしたことがあるが、得たものは”何一つ”なかった。若かったわたしは「お願いした意味がない」と正直に言ってしまい、その方はもの凄い不機嫌になった。

その後、そのコンサルについてよくよく調べてみると、明らかにろくでもなさそうな情報商材を販売しており、ネット界隈では結構な数の悪評で溢れていた。

また、SNSではありがちなリア充的な投稿をしているようで、それに引き寄せられるリテラシーのない方を商売をされているのかなとも感じた。(その方の生き方を批判しているわけではなく、ただ自分はやらない・・・いや、やるスキルがそもそもないだけです。)

情報弱者であった自分を反省。

話がだいぶ脱線してしまいましたが、空室対策について、基本的なものは出尽くしており、目新しいものはなかなかないうことです。

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前回の「#55 15部屋退去の衝撃」で、退去状況を書きましたが、これは2週間ほど前時点のものでした。

そこから追加の退去が発生していません。逆に、地方都市物件で入居申込がなんと6件(しかもこの1週間で5件)ほどあり、息を吹き替えしてきました。

保証会社の審査も通ったので、無事、入居までいけると思われます。

この物件の満室まではあと6部屋で、道のりはだいぶ遠いですが、それでもゴールが何となく見えてきました(^^ゞ

条件面(賃料etc)での空室対策は実施しましたが、内装についてはほとんどの部屋で対策前の状態で、申し込みをいただいています。

少なくともこのエリアにおいては3万円を切る家賃相場になると、内装にお金をかけるよりも家賃を下げた方が効くということなのでしょうが、ご参考までに対策内容を書いていきます。

施策① 浴室リフォーム

(before:3点ユニット)

この物件を買った時に検討したものの、費用対効果の面で断念した施策です。

壁一面のシートと貼りと併せて木製便座の設置

木製便座の設置は依然から行っていたのですが、ダイノックシートは費用がそれなりにかかる(素材が高い)こともあり、施工したことはありません。内見率と成約率がどれくらいあがるか、テスト的に今回は施行してみました。

ワイドミラー設置

ダイノックシートとの合わせ技になりますが、ワイドミラーを設置します。そうすると浴室にも高級感が出て、3点ユニットのデメリットを軽減する効果が出てきます。

ついでにシャワーヘッドも交換します。ミストシャワーなど3段階調節ができるものです。

施行結果

ポータルサイトからのこの物件への問い合わせは、もともと多いです。

前回の記事で書いたように、デザインリフォームと写真の撮り方の工夫でかなりのアクセスを集められます。

今回の浴室リフォームでアクセスがアップしたかは、比較の仕方を考えないと評価は難しそうです。(今のところ体感的に増えた、ぐらいのレベルです。)

 

管理会社さんからのヒヤリングによれば、ご案内したお客様の反応は総じて良かったです。

「ホテルみたい」と言っており、こういったきれいにしている所が少なくいとのことで好印象を受けたようです。

今回は、施工した部屋が決まってくれましたが、リフォームにより家賃設定を上げるまでには至っていません。

3点ユニットの中では優位に立てたとしても、バストイレ別との比較ではどうしても勝てない現状があります。

 

なお、今回の浴室リフォームにかかった費用は、1部屋あたりトータルで税込7万円程です。

仮に家賃設定を2000円上げられたとしても、回収に35ヶ月以上かかります。

家賃3万円以下の部屋にやり過ぎかもしれませんが、デザインリフォームで差別化すると他に手段がなさそうで、今後継続するかはもう少し悩みます。(対策した部屋は決まったのですが、対策してない部屋もかなり決まっておりどこまで有効かが不明・・・)

 

施策② 最低賃料を1000円下げる。

実はこれが一番効果がありそうです。これまでの最低賃料の部屋について、もう1000円だけ下げると、ネットの反響が格段にアップしました。

この賃料相場になると、1000円の違いが反響を大きく分けることがわかりました。

どれか1部屋、地域最安値とまでいきませんが、お得感のある賃料設定にして反響を呼び込むのも有効かと思います。

 

施策③ 家具家電付の部屋を用意する

以前から物件の残置物を使ってそれっぽいことをやっていましたが、物件の立地的には、ギリギリ民泊もいけそうなので、もう少し本格的に取り組みます。

家具・家電付の部屋のニーズはそれなりにあり、家賃設定も少しだけあげられそうです。(これまでは残置物なので賃料あげていませんでした。)

 

これからゴールデンウィークまでが、1つの区切りと思いますので、効果がでればまた情報をシェアします。

 

 

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