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不動産投資

#5 都銀Rの法人融資

投稿日:2017年7月5日 更新日:

都銀の中で不動産投資への融資に最も
積極的な銀行Rについてです。

私が最初に融資を受けたのは2013年で
“4.5%のS銀行”で借入をしてから2年経過した時でした。

借入条件

都銀Rでは以下の条件で借入をしています。

【法人融資】
対象:新築RC
金利:1.65%
期間:30年

金額:1億円超

 

不動産への融資に対して
積算ベースで評価する銀行が多い一方で
都銀Rは変わったスタンスを持つと感じています。

 

物件を持ち込んだ際に、銀行担当から
「想定する修繕費の掛け目が大きくなるため
延床面積はできるだけ小さいほうがいい」と言われ、
積算ベースの銀行とは逆の発想だなと感じたのを
今でもよく覚えています。

 

融資のハードルとしては
・担保評価の査定が厳しく融資額が伸びない
・融資期間は法定耐用年数の7掛けでみるのが原則
となるため、敷居は高いというのが率直な印象です。

ただ、法人への融資も行い、金利も低いため
利用できる方は積極的に使いましょう。

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融資を勝ち得た要因

融資を勝ち得るための大きな要因の一つに
=>融資を出せる支店(担当/支店長)に持ち込むこと
がありますが、それが如実に現れたのが都銀Rです。

S銀行で4.5%の借入をしていると
他の銀行からは大抵嫌がられますが(笑)
当初はここも同様の反応をしていました。

 

それでも賃貸経営の実績を説明し
物件の収支をきちんと見てもらうことで
融資承認は比較的スムーズに得られました。

融資を得られた要因は以下の通り幾つか挙げられます。

・1棟目の利回りが高くキャッシュフローが出ていた

・空室30部屋弱を1年かけて埋めた実績を評価してもらえた

・物件の近くの支店で、担当と支店長が積極的だった

・積算は出ずとも収益還元ベースで物件を評価してくれた

・新築RCのため当行の厳しい耐用年数基準をクリアできた

・土地からの新築となり、競合となる買い手が当時はあまりいなかった

ただ最終的には、融資に対する担当と支店長の
前向きなスタンスが最も大きかった考えています。

当初は融資専門の窓口部署に
持ち込んだものの融資額が伸びず取扱不可と
担当から説明を受けました。

それでも諦めずに
今の支店に切り替えて稟議を上げたところ
2000万円以上融資額が上振れすることになりました。

追加融資の承認(借換え)

最近の都銀Rの傾向については
特に後ろ向きの印象が強いです。

例えば、ある支店で売買価格(融資額)と
同等の見せ金を要求された、といった話を聞いたり
少し前まで比較的融資が出ていた札幌の中古RCも
あまり話を聞かなくなりました。

札幌の中古RCになぜあれほど積極的に
融資をしていたのかが個人的には謎なのですが
過去に首都圏の物件を持ち込んだ限りにおいては
担保評価が厳しく融資額が伸びないことがほとんどでした。

(2017年10月追記)

そうした中で、他の金融機関から受けている
別の一棟マンション(都内RC)についても
借換えの承認が下りました。

この物件も、融資金額に対して
積算評価はほとんど出ておりませんが
都銀Rの独特の評価方法がはまった感じです。

借換えで、金利は約1.0%となり
・返済額は毎月10万円以上減
・返済比率は45%以下
を達成できます。

こうした物件を増やしていければ
「負けない投資」を固めていけるものと思います。

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