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#60 勝てる狭小物件

投稿日:

某ポータルサイトで横浜市の狭小物件が売られているのをよく目にする。

今日の提案メールでは、築1年未満、横浜市南区で土地100㎡強、建物の延床面積120㎡で10部屋ロフト付、物件価格8000万円弱がで紹介されていた。

土地の坪単価60万円として2000万円。建物で坪60万円で計算すると2000万円。部屋数を多くした関係で坪単価80万円としても3000万円で合計5000万円。さらにこのエリアで1部屋あたり12㎡+ロフトの間取りとなると、普通にいくと入居付が難しそう。

8000万円弱の売出価格で買った場合、その瞬間にバランスシートとしては即終了で、今後融資を受けていくことは厳しい。

 

さて、こうした狭小物件について、わたくし個人はこれまで否定的な考えしか持っていなかったが、その考えを根底から覆す業者さんがいた。その業者さんの名前はスピリタス

 

この業者さんがプロデュースする「QUQURI」というブランドは、ヤフーニュースでも紹介されているように、都心の駅近の狭小物件で勝負しており、高稼働を実現しているとのこと。

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記事によれば物件の特徴は以下の通り。

・23区の駅近で5分程度の立地

・1部屋9㎡程度の間取り

この部分だけ読んでしまうと「まさかかぼちゃの馬車か?」と思えてしまうが、その実態は全く正反対。適正(割安)な家賃設定で、入居率は99.7%という(確か「かぼちゃの馬車」の入居率は20~30%台だったと記憶している)。

「狭小物件はダメだ」とステレオタイプ的に思っていた自分にとってみれば、ただただ驚くしかない。

・・・例えば、恵比寿のワンルームマンションの相場をみると、11万円ほどするのに、QUQURIは7万円ほど。「部屋は狭くてもいいから、会社の近くに住みたい」「都会で住みたい」といった人にウケている・・・

とりわけ社長の情熱とこだわりが凄まじい。

オーナの利益を考える、入居者のニーズ(立地、快適さ、賃料)を考える、その上でミリ単位に間取りを考えることで、業者さんを含めた3者が利益を得る物件を作っていく。これこそ事業をする上での理想の姿だと思った。

少なくともわたしの知っている範囲の新築を扱う業者さんで、ここまで間取りを考えている人は見たことがない。

単純に部屋を小さく細切れにして利回りを高く見せて、結果的に狭小になった物件を売っている人がほとんどだ。

だが、スピリタス社のやり方は異なる。

一般的にデメリットと思われる部屋の狭さも、入居者のニーズを把握し考えながら試行錯誤していけば、多くのファンを得ることができる…これは本当に勉強になった。

この事例においては23区駅徒歩5分という立地が最大の武器であり、冒頭に書いた横浜市で狭小物件はさすがに厳しいように思える。数年経ったときに賃貸付け可能な家賃はどの程度になってしまうのやら。。。

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執筆者:


  1. じゅん より:

    まさにアイディア勝ちな気もしますが、記事になってしまった時点で今後激増しそうで、逆に怖いですね。

    • blackinvestor より:

      じゅんさん
      コメントありがとうございます!
      そうですね、同じコンセプトでやる業者さんは多いと思います。ただ、スピリタス社が行列のできる不動産屋になっている現状をみると、他社にはできないなにががあるのでしょう。

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