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不動産投資

#62 商品を買うな、材料を買え!

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「商品を買うな、材料を買え。」

尊敬する先輩投資家が常々言っている言葉である。

“商品”とは何を意味するのか、私なりに考えてみる。

例えば、三為業者さんによる売主物件、新築業者さんの企画物件、または業者さんによる再生物件。

これらは、ファイナンスアレンジとセットで売り出されていることが多く、ものによっては融資のつく上限金額に売価が設定されている。まさに売りやすいように仕立てられた商品である。

ものによっては業者さんの利益がアホみたいにのっけられており、買った瞬間から明らかなデメリットを背負うことになることもある。一応業者さんの言い分も書くと、上乗せした利益については瑕疵担保を負うためにリスクに見合ったリターンだ、と主張されることもあるので念のため併記しておく。

不動産投資で勝つための本質は、シンプルに言えば安く買って高く売ることにある。”商品”を買ってしまった場合には、その原理原則から道を踏み外してしまっている。だから商品を買う人はなかなか不動産投資で勝てない。

では、どうすればいいのだろうか?

先輩投資家は「材料を買え」という。

 

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「材料を買う」についても自分なりに考えてみる。

一番イメージしやすいのはボロ物件で、わたし自身も実践している。修繕されていないアパート、マンション、戸建が極端に安い金額で買い、これらを自分でリフォームして転売する、あるいは入居付にまで持っていく。投資商品を買うというよりは、まさに素材を買っているイメージで、これを自分で商品に仕立てあげることができれば、まず負けない投資になる。

わたしが一番最初に買った一棟マンションもきっと「材料」の分類に入る。相続での売却となり、30部屋ほどリフォームが必要であったものの、格安で物件を仕入れられたため、貸してよし売ってよしの状態に今はなっている。

ただ、本当の意味で「材料」として買えた物件はこれも含めて本当に少ない。

 

次に、アパートやマンションの土地からの新築。

建売、土地からの新築を問わず、業者さんの企画する新築物件は、かなりの利益がのってしまっている、これは自分の経験からもよくわかるし、今年買った土地からの新築アパートも、かなりの利益がのっていると想像できる。(外壁、屋根、内装、室内設備、といった仕様を素材単位で分解してみると、何となくわかってしまう。)

こういう物件を買ってしまうと、まず利益を出すのが難しい。新築物件で確実に利益を出すためには、妥当な利益(?)で企画してくれる業者さんを探す、あるいは、自分で工務店を探して安価で建てる、の選択になるだろう。

 

後者にはいくつかのハードルがあるかもしれない。まずは土地探し、次に建築プラン、そしてファイナンス。

プランを作るためには建築士さんの力が必要になり、一緒にやってくれる建築士さんを見つけることがまず重要。次に、この市況では融資付をするためにたくさんの銀行回りが必要かもしれない。ただ、これらの労力を惜しまなければ、これもまた負けない投資にできるだろう。

 

わたし自身の今年の目標は、土地からの新築アパートを格安でつくること。先日の記事「#61 融資打診の断り文句」で書いたように、埼玉県某所の土地は、現状ファイナンスの見込みが立たないため難しいかもしれないが、今年中に何とか1棟、目途をたてたい。

 

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