負債8億円からの新たな挑戦~人生を変える不動産投資~

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#66 負債9億円を突破

投稿日:2018年4月18日 更新日:

規模の拡大だけを目指すのはやめよう。常に自分に言い聞かせている言葉です。

目指すのは筋肉質な賃貸経営。以前の記事「#62 商品を買うな、材料を買え!」でも書いたように、不動産投資においても材料を買う人の方が成功する可能性が圧倒的に高いです。材料(ボロ)を仕入れて、付加価値をつけて高値で売る。

 

理想とするのは石原博光さん。日本国内だけでは飽き足らず、アメリカに移住して現地で賃貸経営をされている行動力、人柄の素晴らしさ、マインドセット、などなど本当に見習うべきことがたくさんあります。

こうした先輩大家さんをたくさん知り、自分も日々精進していかないと、人はどんどん退化してしまいますね。

 

一方で、商品を買う人は、投資規模が拡大しやすく、一見したところ華やかにみえ、成功しているようにも見えます。

ですが、実態としては結構悲惨というか中身が伴っていない人が多く、毎月の返済と経費でほとんど手残りがなかったりします。

 

具体的には、セミナー屋として活躍中の○○大家さんや▲▲大家さん。

所有している不動産の賃貸収入では賄えないから、とりあえずセミナーに出て稼いでいます。

(適当に書いてしまいましたが、心当たりのある大家さんはいますかね?(笑))

 

なお私自身も、材料を買えたケースは半分程度で、半分は商品を買っていると思います。

 

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「融資の門が閉じてきた」と多くの業者さんが言いますし、実際その通りなのでしょう。

私自身の直近の経験ではどちらかというと、地銀で東京に支店のある銀行で、これまで対応できていたものができなくなったり、対応できる居住地域の制約が厳しくなったという実感が大きいです。

 

さらに悪いことに某シェアハウスの”事件”も起こってしまいました。

金融庁の査察などを通し、これまで不動産業界でできてしまっていたオーバーローンやエビデンス改竄といった様々な”闇”に対して、光が当てられいくと、抜け道が徐々にふさがれていくものと思います。

そうすると”普通に買える”投資家しか、買うことができなくなり、大家の中でも今後二極化が進んでいくのでしょう。

業者さんも今後しばらくは冬の時代が訪れものと思います。特に、人員(固定費)を数多く抱えた中間省略系の会社さん、売買業者さんなどが今後生き残れるか、というところでしょう。

 

さて、タイトルに書いたようにわたくしの負債も9億を突破し、10億円の大台が見えてきました。

規模の拡大を目指しているわけでは決してないのですが、融資が好条件で出るのであれば、例え”材料”でなく”商品”であっても買ってしまおうというスタンスのため、どうしても負債が膨らみやすくなってしまいます。

そうするとバランスシートが悪化し、次の物件を買える余力がどんどん失われてしまいます。

 

これが投資的に正解だったのか、失敗だったのか、最終的な出口をむかえた時にきっとはっきりするでしょう(^^ゞ

 

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執筆者:


  1. じゅん より:

    最終結果がどうであれ10億円借入が出来たのは凄いです。中身が筋肉質というのが前提ではありますが。

    • blackinvestor より:

      じゅんさん
      コメントありがとうございます!
      小太りにならないように気を付けます。
      現金で買っている物件があるのが救いかもしれません。

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