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不動産投資

#6 信組Dの法人融資

投稿日:2017年7月6日 更新日:

23区のターミナル駅から徒歩10分の小さな土地に
シャープペンシルにも似たマンションを建築しました。

土地面積が小さく字型も悪いため
積算ベースでみた担保評価はほとんど出ません。
総事業費の半分程度です。

こうした案件は
積算を重視する金融機関では
通常取扱いをしてくれません。

借入条件

【法人融資】

対象:新築RC
金利:2.5%超
期間:35年
金額:1億円超

 

冒頭に記載の通り、いかに融資が緩い時期といえど
借入をお願いした都銀/地銀さんとも
あっさりとお断りされてしまいました。

 

具体的な融資額としては下記の通りで
希望金額には全く届いておりません。
・都銀M:総事業費の55%程度
・都銀R:総事業費の75%程度

 

唯一とある地銀さんで
物件単体で見た場合には融資可能とのお話をいただいたものの
当方の借入総額全体で見た場合に、難しいとの回答でした。

 

ただ諦めずに金融機関を開拓する中で
信組Dさんだけが救いの手を差し伸べてくれました。

 

信組さんにまで手を拡げると
若干マニアックな印象をうけるかもしれません。

 

不動産業者さん回りで借入の一覧を見せた際に
「ここで借入している人を初めて見ました」
なんて声をかけられることもしばしばです。

ただ、この信組さんは都内最大手で
支店網も充実しています。

 

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融資を勝ち得た要因

融資を勝ち得た要因としては
銀行担当の力量としか言いようがありません。

これまでお会いした銀行担当の中で
最も不動産投資に精通していました。

なぜ精通しているかは不明なのですが・・・(笑)
審査部とのハードネゴシエーションで
常に短期間で結果を出してきました。

 

記載の通り、金利は若干お高めとなるものの
融資額1.5億円(※)までは割と緩く出ると聞きました。

 

1.5億円超の融資額となる場合は
通常とは別の承認プロセスが必要となってしまい
時間もかかるため
担当は積極的にはやりたがりません。

 

自己資金に関しても融通がききやすいため
とりあえず物件を押さえるために活用するという選択肢も
あるのかもしれません。

ただ1点ご注意いただきたいのは
違約金の存在です。

 

4.5%のS銀行と違い5年経過しても
なくなることはありません。

①3年以内:1.5%
②5年以内:1.0%
③5年超:0.5%

他の地銀さんでも変動金利にも関わらず
法人で借入した場合に違約金が発生する
という条件をよく見かけます。
(なお、個人で借入した場合には違約金はかかりません。)

借換えを前提とした借入をするのには
なかなかに厳しい条件はありますが
この点だけ注意してご活用いただければと思います。

 

 

(2017.10.22追記)
当信組さんですが、最初の金利は高いものの
交渉によりレートダウンは可能です。

メガバンクさん並の金利・・・というわけにはいきませんが
1%台半ばであれば十分に可能性があります。

都内の物件であれば、是非活用したいところです。

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