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#73 倒産にはご注意を!

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3月末に退去した部屋に申込が入り、保証会社の審査も完了した。

単身者向けで家賃は8万円以上。地方都市の築古RCが3万円を切っているのと比べると雲泥の差だ。

一応23区内ではあるものの、そこそこ急な坂道がある駅徒歩12分。既に築3年を経過したが、新築当初から強気の礼金1ヶ月は変わらない。

 

この物件、土地からの新築RCで建てたもので、利回りは8%を超えていた。何部屋か入れ替わっているものの、奇跡的に家賃は新築時のままを維持している。

 

企画・建築してくれた業者さんとは今でも付き合いがあるし、営業マンの方には大変お世話になった。

たまにかかってくる電話で「もう一棟どうですか?」と聞かれたりもするが、今ではもう買えないしきっと買わないだろう。

 

理由はいくつかある。

 

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1つめの理由は単純で、販売価格が高くなりすぎてしまい買えない。現状の目線は23区内新築RCで利回り6%程度。

 

昨今の市況から見れば、それでも良い方なのかもしれない。ただ、7%~7.5%で出していたあの頃のチャレンジングな姿勢はどこにいってしまったのか。当時が懐かしい(^^ゞ

 

思い起こせば、当時の業者さんは抱える顧客が少なく、買える客もそんなにいなかった。ぼく自身は買える客ではなかったが、1棟目の賃貸経営の実績が認められてたまたま融資が出た。

 

また、業者さんの財務状況次第で無茶な指値もそれなりに通るし、それに実績がないうちは本当に一生懸命にやってくれる。

ただ一定の実績を蓄え、物件の売り方を覚え、市況が緩くなり買える客が増えてくると、もちろんそうはいかなくなってくる。

 

 

2つめは、たぶんに感覚的なものなのかもしれないし、1つ目の点と重なる。物件が売れていくことで金が入ったためか、その業者さんがとても緩くみえるようになった。

 

当初出していた7%では物件を出さなくなり、6.5%、6%、5.5%というように利益の載せ方があからさまに増えていった。もちろんそれはそれで問題ないし、その金額でもファンドが買ってかなりの利益をあげることができたようだ。

 

すると実質的な経営者が、レストランを始めたり、バーを始めたりと、バブル期を彷彿とさせるような(?)分野に手をだし、それでいて上場を目指しているとか、従業員の数が急に増えたりと、傍からみるとかなりの違和感を感じた。

 

そう感じとれたのは、その企業の内実について多少の情報を持っていたらかもしれない。

一見順調そうに見えても、実際問題として財務的には自転車操業で、毎月が綱渡りの状態。仕入れた土地をxx月までに売れないと、キャッシュが尽きてしまうとかそういう赤裸々な情報を手に入れることができていた。

 

 

最後の3つめの理由としては、その業者さんが過去に倒産したことがあることを知ったからだ。

2つめの理由の中で「実質的な経営者」と書いたところがみそで、倒産前の会社ではその方が経営者であった。

 

しかし、倒産により会社の名前が変わり、その「実質的な経営者」の方の名前は表向きに出なくなったが、実態としてはその方が経営しているようにみえる。周辺の業者さんにヒヤリングしたところでは結構有名な話で、その倒産は実は計画されていたものだったとの噂話もあり、債権者を含む関係各所からの評判はかなり良くない。(単純に今その会社がうまくいっているので、嫉妬のようなものもあるかもしれません。)

 

ただ、それを聞いて急に怖くなってしまった。融資が出ているうちは物件が売れるので、問題ないかもしれない。

しかし、市況が悪くなりもし工事中に倒産しようものなら、目も当てられない。

オーナー側でできることと言えば、工期は長くなってしまうかもしれないが、建築費用の支払いのタイミングを刻み、何かあっても出血を最低限に抑えるように工夫するぐらいかもしれません。

 

少し考え過ぎなところはあると思いますが、業者さんを盲信するのではなく、どこにリスクがあるかの見極めをして進めることが重要なのだと思います。

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