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不動産投資

#74 法人融資のすゝめ

投稿日:

過去4年間の入居率がほぼ100%のアパートを所有している。

大げさな話ではなく、退去前の状態で内見もせずに室内写真だけで申し込みが入ってしまう。

従って空室となる期間は短くて数日で、長くても2週間程度だ。

 

場所は横浜市で人気の某所。高稼働の理由は3つある。

① 駅から徒歩3分以内の立地(坂はあるけど)

② 1部屋25㎡。バス・トイレ別の独立洗面台。2階はさらにロフト付

③ 競争力のある家賃設定

 

気になる収支であるが、新築時の表面利回りは9.3%で、家賃設定は当時から1円たりとも変わっていない。

闇が深い不動産業界で(笑)、こんな新築を建てる業者さんがいることにまず驚く。

そしてこの業者さんとの出会いが、ぼくの不動産投資人生を大きく変えることになる。この出会いがなければ、今の規模で不動産を保有することもなかったかもしれない。

 

これは初めて土地からの新築の木造アパートを建てた時のお話です。

 

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きっかけは、某ポータルサイト経由で応募した投資セミナーだった。

 

ただ、実際に会ったわけではない。ぼくが体調を崩してしまい、セミナーを欠席してしまったのだ。

 

当日、事前にお詫びのメールを入れる。すると夜になってから「セミナーのDVDを送りましょうか?」とのご提案があった。

心からの感謝の言葉をお伝えし、数日後に届いたセミナー動画をみた。コンテンツは「土地からの新築アパート」。

 

当時は今ほど新築業者さんが今ほどいたわけでもなく、それに建売が多かった。

 

当時ぼくは、某地方都市の築古RCの客付で、1年もの間、生きるか死ぬかの戦いを続け、疲れ果てていた(1年で30部屋程度埋めた)。

その疲れた心に「入居付が容易な新築」という素敵な言葉が染みわたった。すぐさま「会いたいです」と返信したところ、ご快諾をいただき週末に会うことになった。

 

会ってから2時間後、ぼくはその業者さんが提案する企画物件に買付を入れていた。

 

途中の記憶はあまりないのだが、時間が経つのも忘れて夢中でおしゃべりしていたのだと思う。業者さんがおそらく聞き上手で、「#68 ある異常者の入居」で書いたように、「いやぁ~、灯油のようなもの撒かれて、一歩間違えれば物件燃えるところだったんですよ(テヘペロ)。」なんてことをきっと話していたのだろう。

 

人には相性というものがあり、ぼく自身の性格として臆病なところがあるために、初対面はなかなか打ち解けられないことが多いのですが、不思議とその業者さんとはすぐに仲良くなれた。

 

話が少し脱線してしまったが、すぐに買付を入れたのには理由がある。

企画物件が良質なものであることは、資料を見てすぐに判断できた。それよりも重要だったのは業者さんが「法人での購入」を勧めてきたことだった。

 

というのも当時はまだまだス○○銀行のアパートローンの融資が主流で、9割以上の業者さんがそこでの融資を勧めてきた。

並の業者さんは、ス○○銀行で融資を受けない人間は優先度の低い面倒くさい客として扱う。まさに「ス○○に非ずんば客に非ず」というところだ。

 

ぼく自身「法人で買うこと」のメリットは十分に理解していたものの、それを実現するための手段を知らなかった。中古で良い物件は、他の投資家さんがス○○銀行でさくっと持っていってしまう。並の属性の人間が、競争をして勝つために「目には目を、ス○○にはス○○を」となるのは必然的な流れだ。

 

しかしその業者さんは違った。不動産投資において、まずス○○銀行以外で融資を受けることの重要性を説いた。そして土地からの新築であれば、中古に比べて融資付の時間が比較的長く取れるために、法人での融資獲得も可能であると断言した。

 

この時ぼくは、この業者さんに胸キュンとなったのは間違いない。(続く)

 

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