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不動産投資

#75 4cmの悲劇

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(この記事は「#74 法人融資のすゝめ」の続きです。)

無事、法人への融資が承認され、土地への融資がまず実行された。

この直後に事件は起きた。当初計画していたプランでアパートを建築できないことがわかったのだ。

 

もともと計画していた10部屋を延床面積で50㎡(2部屋分)ほど規模を縮小しなければならない。

法人融資が成功して「えへへ」と浮足立っていたぼくは、この事実を叩きつけられてショボンとする。同じく、土地への融資をしてくれた銀行担当の顔も蒼くなる。

 

他に買付を入れたライバルと競りながらも、やっとの思いで得た法人への融資承認も一旦白紙。再審査となった。

慌てて8戸の縮小プランを作り、再度銀行に持ち込む。加えて工期も6ヶ月以上リスケとなった。銀行担当の顔がさらに蒼白くなる。

厳密には土地の融資は実行してしまっていたので、建物部分の再審査。とはいえ、仮に大幅な減額をされた場合には自己資金が足りず、どうしようもなくなってしまう。

 

気を抜けない状態が続いたが、自己資金でどうにかなる程度の融資金額で融資承認は通った。

 

当初のプランがダメになってしまった理由…それはたった4cm足りなかったからだ。

そう、あと4cmあれば、計画通りにいけたのに…。

 

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横浜市の建築基準条例で避難経路の規定がある。

当初のプランは250㎡を超える共同住宅になる為、二方向の接道において、避難経路として2mの幅員を確保をする必要がある。

ちなみに購入した土地は、とんでもなく地型が悪い旗竿地”風”の土地。

イメージはこんな感じですが、実際の土地の形はもっと悪い(^^ゞ

ただ北と南で二方向に接道していて、南側は10m以上の幅員がある。北側も2m5cmの幅員があるため、問題なく2m制限はクリア・・・のはずだった…少なくとも昭和52年に作成された地積測量図では。

 

しかし、そこに落とし穴があった。

 

北側2m5cmの接道部分から、南側に入るにしたがって道が狭くなる。

最も狭い部分でも地積測量図上ではギリギリ2mを確保できているが、土地を購入後に実測してみると1m96cmしかなかった。

 

そう、もともとのプランを実現するには4cm足りないのだ。現状の1m96cmでは、延床面積200㎡以下のアパートしか建てられなくなってしまうことになる。

 

まぁ、端的に言うと、土地買う前にちゃんと測量しておけ!という話だ。
(いや、自分のアホさ加減に本当に呆れてしまいます。。。)

 

このプランを企画してくれた業者さんも焦りだす。

隣地所有者に頭を下げ、確認申請のために覚書で土地を借りて確認申請を行おうとするが、業者さんのちょっとした配慮不足から、隣地の方々の不信を招き、大トラブルに発展することになる。

 

さぁ、隣地トラブルの始まりです(T_T)

 

隣地の方々と業者さんの間に入り、このトラブルをおさめるのに結果として4ヶ月ほど奔走し、相当のパワーを費やすことになる。

週末に隣地の方々と協議する。町内会の行事、掃除に参加する。そうした地道な積み重ねの結果、ようやく隣地の方々の誤解も解けて、業者さんも含めて円満な関係を築けてはいるが、最終的には土地は借りれず、縮小した8戸プランのままで着工することになった。

 

この土地トラブルの経緯は、記事のネタとしては何杯でもいけそうな気がしますが、思い出すのもちょっと嫌な経験なので、今後もし機会があれば書くことにします(^^ゞ

 

しかし苦労した甲斐もあって、竣工から約4年間の入居稼働率がほぼ100%の物件が完成する。

色んな方向に話が発散してしまったが、この記事で書こうとしたことが2つある。

それはまた次回の記事で。(続く)

 

 

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