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賃貸経営

#77 火災保険の有効活用(賃貸)

投稿日:2018年4月29日 更新日:

家賃相場の低いエリアでは特に、初期費用をいかに下げられるかが、客付の成果に大きく影響する。

 

地方都市の築古RCでは、客付対策の一貫として、賃貸用の火災保険をこちら側で契約するようにしている。

通常15,000円程度かかる初期費用を軽減する一方で、実質的には毎月1000円を入居者さんから管理費・共用費名目で上乗せしており、収支としては一応黒字になる計算だ。(但し、短期で部屋を解約されてしまうと、返戻率の割合で当然赤字にもなりうる。)

 

この取り組みのおかげで募集用の図面には【火災保険料無料】と掲載でき、ターゲットとする層にはそれなりに響いてくれる。

 

これまでの経験から、成果に直結しやすい施策ではあると考えているものの、結構な事務手続きが発生してしまうので、管理会社さんは通常やりたがらないです。ぼくがお願いしている管理会社さんも、最初の繁忙期は「さすがにやりきれない」と泣きがはいる時もあった。(なにせ入退去が多いものでして。管理会社さんに感謝です^^;)

 

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賃貸用の火災保険をこちら側で契約するメリットがもう1つある。

それは、補償の手厚い商品を選べるということ。

所有する某地方都市の築古RCマンションは、寒暖の差が激しく、窓ガラスにひびが入ることがよくある。物件購入時の30部屋近い空室でも、窓ガラスも10枚程度割れており、特に網入りのガラスはリフォーム費用にけっこうなインパクトを与える。

 

例えば、交換費用込で1枚2万円として10枚で計20万円…(-_-;)(記憶が定かではないのですが、当時は交換業者に直接ガラスを持ち込んで出張費を抑える交渉をして、6割の費用(12,000円)でやってもらっていたようだ。当時は本当に色々な意味で苦しかった^^;)

さらに入居中の方からも、ガラスにひびが入ってしまったとの連絡がまぁまぁの頻度である。

 

地味にボディーブローのようにきいてくるガラスのひび割れ。これらを補償してくれる火災保険があれば、無償での対応が可能となる。具体的には「借家人賠償責任保険」の「破汚損」がついている商品で、多少の手間を補うほどのメリットがある。

 

退去時の立会でひび割れを検知した時でも、保険を解約せずにとりあえず交換申請を出してしまう。、これで年間いくらかの修繕費用を抑えられる。

 

ただ、東京、神奈川、千葉の所有物件ではそれほどひび割れした記憶はないので、あまり効果はないかもしれません。寒暖差の大きい地方ではおすすめできると考えています。

 

そう言った矢先の出来事。先日退去した神奈川県某所のリフォーム見積もりに本日行った時に窓のひびを発見。。。

 

神奈川県でも普通にひび割れするではないですか…勿論網入り(T_T)

 

悲しいことにこの物件では、火災保険の加入をコントロール出来ていません。地味に交換作業に入ります。

 

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