負債8億円からの新たな挑戦~人生を変える不動産投資~

国内外の不動産投資、事業投資、海外積立投資、海外保険など・・・ 本業の傍ら、片手間で身の丈を超えた投資を積極的に行うサラリーマンのサイト。

賃貸経営

#82 修繕費用の悩み

投稿日:

依頼する業者さんやエリアによって大きく変わる修繕費用。

例えば、量産品のクロスの貼り替えで、㎡単価800円前後のケースもあるし、1000円以上するところもある。

 

高い方が出来映えが優れていたかというと、個人の経験では必ずしもそうならないこともある。高い料金でも、クロスの継ぎ目が目視で簡単にわかるくらいの施行状態でクレームを入れたりなど、現地に実際に入る職人さんの腕によってしまうことが多い。

 

腕の良い職人さんに直接依頼するのが本当は良いのだが、物件によってはそう頻繁に退去があるわけでもなく、こちらのタイミングでお願いできるとは限らない。

 

現状困っているのが、神奈川県の横浜市以外のエリアに所有している物件。理由は、管理会社さんが出してくる修繕の見積り費用が飛び抜けて高いことにある。

 

物件購入時からその管理会社さんとはこれまで二人三脚でやってきて、管理や客付は本当に一生懸命やってくれ、先月の1部屋退去まではしばらく満室稼働だった。困りごとに親身になって対応してくれるので、入居者さんからの信頼も厚い。

 

でも、修繕の見積もりだけは本当に高いんです…。ちょっとした原状回復であれば何とか許容範囲まで交渉してお願いできるが、大工工事系が入るともうはっきり言って論外。

 

続きを読まれる方はポチッと応援お願いしますm(__)m
——-↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓——-


人気ブログランキング

スポンサードリンク

レアケースではあるが、極端な具体例を挙げてみる。

物件の隣りに駐車場があり、境目をフェンスで仕切っている。

経年劣化とおそらく隣地駐車場の車との接触によりフェンスが傾いて応急処置ではどうにもならなくなってしまったため、管理会社に修繕(フェンス交換)の見積もりを依頼した。交換対象の外周フェンスは計76mである。

 

1週間して管理会社から出てきた見積り金額がなんと驚愕の…73万円。。。

フェンス修理の相場感を理解していないこともあり、あまりの金額に言葉が出なかった。

脂汗を流しながら、インターネットでググりながら手当たり次第に職人さんに声をかけ、見積もりを依頼する。

 

すると出てきた金額が…管理会社の見積もりと比べて最大30万円近く開きが出てきた。

Aさん:44万円(管理会社-29万円)
Bさん:46万円(管理会社-27万円)
Cさん:53万円(管理会社-20万円)

※ この時は、迅速な見積もりと丁寧な説明が印象的だったBさんに工事をお願いした。工事もすぐに取り掛かってくれて結果として本当に良かった。

 

一番極端な例なのだけれども、管理会社に見積もりをさせると、換気扇、レンジフード、独立洗面台等の交換工事から、内装のリフォームに至るまであらゆるものが、自分で手配した場合の2~3割増しの見積もりが出てくる。

 

ちなみに自分が手配した場合の金額もそこまで安くはなってない。

職人さんに直接お願いするケースは確かに安いが、工事内容が多岐に及ぶ場合には、コントローラー役の人に見積りを依頼しており、そこでの中間マージンも発生している。

 

その金額の2~3割増しの金額って、「どんだけ利益抜いているんですか!?」と思った。思っただけでなく管理会社さんに直接確認する。1回だけでなく、高い見積もりがくるたびに…。

 

「管理会社さん、ちょっと利益抜きすぎてないですか!?」と。すると「えっ!?うち利益とってないです。黒の投資家さんの場合、毎回安い見積もりをこちらにぶつけてくるので、うちも頑張って利益取らないようにしているんです。」

 

どこまで信じるかはあるが・・・管理会社が中間マージンを多く抜いているわけではなさそうだ。とすると管理会社が依頼している、リフォーム元締めが大きめのマージンを抜いてることになる。

 

一度、管理会社さんに修繕を依頼する業者さんの変更ができないかとお願いしたこともあるが、これまでの取引上の関係から難しいとの回答ももらっている(住宅の分譲事業もやっており、そこでのお付き合いもありそう)。

 

最初は、こちらも施主支給や、工期の調整で費用を安く抑える交渉をしてきたが、工事内容が多岐に渡る場合は焼け石に水となり、自分でで業者さんを手配してしまうことの方が多い。

 

兼業大家として、平日サラリーマンで働く身としては何とかこの効率を上げたい。

今更管理会社さんを変えたくはないし、今のところ、どうやらこの物件の出口をむかえるまではこの状態が続きそう。。。

 

前向きなオチがない記事になってしまいましたが、最後まで読んだついでにポチっと応援お願いします!m(__)m
——-↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓——-


人気ブログランキング

スポンサードリンク

-賃貸経営

執筆者:


  1. 1Rと地方木造一棟 より:

    こんにちは!
    いつも、楽しく読ませて頂いてます。
    原因が車接触ならば保険対応可能で管理会社の見積りを適用。
    で、実際の修繕は部分補修では駄目でしょうか?
    根本が生きているポールは生かしてそのまま、根本が死んでいるポールはブロックに上から孔をあけ、空中のポールに鉄筋を通しモルタルで埋め直おす、それでもぐらつくならばL字金具で固定すれば問題ないと思います。
    職人に上記直し方で指示し、材料費数万円、日当25,000円×3日間、特別報奨金30,000円とかで依頼すればやってくれそうな気もします。
    全然的外れな意見でしたら、すいません。

    • blackinvestor より:

      1Rと地方木造一棟さん
      コメントありがとうございます!
      保険の申請は専門の人にも見てもらったのですが、ポールの経年劣化がひどく厳しいということで、諦めてしまっておりました。

      実際の修繕について、貴重なアドバイスありがとうございます!
      今考えると、確かにまるっと交換しなくても、ご指摘のやり方でイケそうな気もします。
      全体的にフェンスが歪んでしまったため「もう交換だ」という頭しかなかったですが、職人への指示だしも含めて、自身の力の不足を感じております(^^ゞ
      これからもアドバイスいただければ幸いです。

comment

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

関連記事

#92 屋上防水工事の費用

「290万円」~「515万円」 …屋上の防水工事の見積もりをした時に、業者さんから提示された金額の幅である。工法が同じ(と思われる)にも関わらず、金額にして200万円以上の差がある。   こ …

#89 迷走する水漏調査

  コンサル大家、キラキラ大家、セミナー大家…最近こうした人たちを叩く記事やブログを目にする。楽待までそうした記事を載せている。   楽待に関して言えば、これに限らず「かぼちゃの馬 …

#91 漏水調査の結果

(例の如く、書き出しは不動産以外のネタです<m(__)m>)   米朝会談の日と場所が決まった。   「板門店での開催でノーベル平和賞」をという工作が、北朝鮮・韓国サイ …

#56 繁忙期を過ぎての空室対策

空室対策コンサルタントなる人がいる。 かつてその1人にコンサルをお願いしたことがあるが、得たものは”何一つ”なかった。若かったわたしは「お願いした意味がない」と正直に言ってしま …

#68 ある異常者の入居

305号室の玄関部分に灯油のようなものを撒かれた。 すぐに警察が来た。鑑識もかけつけた。そして犯人の証跡を探すために周辺をくまなく調べた。 いや、調べなくても犯人はわかっている。隣りの304号室に入居 …

プロフィール

黒の投資家と申します。
30代の兼業大家です。

不動産投資を通じ、多くの人と出会い
実りある人生に変えつつあります。

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。