負債8億円からの新たな挑戦~人生を変える不動産投資~

国内外の不動産投資、事業投資、海外積立投資、海外保険など・・・ 本業の傍ら、片手間で身の丈を超えた投資を積極的に行うサラリーマンのサイト。

賃貸経営

#88 水漏れを突き止めろ!

投稿日:2018年5月10日 更新日:

 

5月に入っての成績は2入居 & 2退去。

相変わらず一進一退の攻防が続く地方都市の築古RC。今年になっての退去部屋数は軽く10部屋を超えている。

 

入居の初期コストを抑えているため、入りやすいが出やすい。管理会社曰く「もぐら叩き」状態になっているが有効な対策は現状ない。最低限のコストに押さえたデザインリフォームの極限の戦いが果てしなく続く。

 

手間がかかりすぎて、逆に愛着すら覚えるこの物件だが、過去、原因解明に約1年ほどかかった水漏れを起こしている。

 

★御礼★

前回の記事「#87 一生のお願い」で14名の奇特な方に「ポチっ」と押していただきました。

ちょっと感激しております(T_T)心より御礼申し上げます!!

——-↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓——-


人気ブログランキング

スポンサードリンク

 

たくさんの弱みを抱えているこの物件だが、その1つに水道がある。一括水道メーターでマンション全体でメーターが1つしかない。

 

水は貯水槽に一旦貯められ、2台あるモーターのポンプを介して、各部屋に供給されていく。

元々は寮として建築された経緯もあるのだろう。ぼくが購入した当初に個別メーターの設置も検討したが、費用が想定以上にかかるため断念した。

 

従って、水道料金はオーナーが一括して支払う。各部屋の使用状況はわからないので、とりあえず1部屋当り一律2000円/月を徴収している。

 

入居者さん的にはいくら使っても月額の料金変わらないため、節水のモチベーションがなくなる。

 

例えば、入居者さんが暑い夏場にガンガンに水を使うと、月3000円ぐらい徴収しないいと採算が合わなくなってしまう。ちょっと油断して水道使用量があがる時はすかさず、「節水のお願い」と「水道料金値上げの可能性」をちらつかせたチラシを各戸に配布する。

 

すると、次回の検針時には驚くほど水道使用量が下がってくる。

 

この一連の水道料金対策も毎年のルーティーンになりつつあったのだが、突如として異変が起きた。

 

ある年の5月の検針で、入居率の変化がないのに、水道使用量が1.2倍に跳ね上がったのだ。

 

この時点では、いつもの”気のゆるみ”かと楽観的に考え、管理会社さんに注意喚起のビラを入居者さんの部屋にまいてもらった。

 

次の7月の検針、水道使用量は1.2倍に増えたままだった。「これはちょっとおかしい」と胸騒ぎを覚えながらも、もう少し様子をみるという消極的な対応をしてしまった。

 

しかし、これが良くなかった。時間は何も解決しないどころか、事態はさらに悪化する。次の9月の検針で、水道使用量が1.3倍に増えることになる。

 

ここから原因調査に本腰をいれる。

 

管理会社さんが目視で各階を調査した結果、特段の異常が見当たらないため「貯水槽に原因があるのでは」との疑義をもち、まずは毎年貯水槽の清掃をお願いしている業者さんに診てもらい、貯水槽の中のボールタップが故障していることが判明する。

 

満水時にはボールタップも上にあがり、給水もとまるはずだ。しかし現状の故障により、給水は止まらず、常に少量だが給水をしている状況で、これが水道料に影響を与えていると考えられるとの見解だった。

 

故障の状況を管理会社さんに動画でとってもらい、ぼくもその状況を確認した。

 

原因は特定できていないものも、一番安く済む手段として、ボールタップの交換を実施することに決める。そして、10月に貯水槽の清掃とボールタップの交換をまとめて実施した。

 

結果、水道使用量が下がると思いきや、次の11月の検針では、なんと水道使用量が1.7倍にまで増加した。。。

 

「なんで!?」(続)

 

最後まで読んだついでにポチっと応援お願いします!m(__)m
——-↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓——-


人気ブログランキング

スポンサードリンク

-賃貸経営

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

関連記事

#55 15部屋退去の衝撃

今年の繁忙期は例年になく退去が多い。 単身者向けはもちろんこの時期退去が多いが、それでも例年では5~6部屋程度だった。一方、ファミリー向けはこのところ入居が安定していて、直近2年間は退去がなかったよう …

#69 戦慄の異常者

設置した防犯カメラは一週間で持ち去られた。 わかっている。相手ももちろんバカではない。 おそらく2、3日は用心深く様子を見たのだろう。カメラのスペック、撮影範囲、遠隔監視の有無といったものを一通り確認 …

#92 屋上防水工事の費用

「290万円」~「515万円」 …屋上の防水工事の見積もりをした時に、業者さんから提示された金額の幅である。工法が同じ(と思われる)にも関わらず、金額にして200万円以上の差がある。   こ …

#82 修繕費用の悩み

依頼する業者さんやエリアによって大きく変わる修繕費用。 例えば、量産品のクロスの貼り替えで、㎡単価800円前後のケースもあるし、1000円以上するところもある。   高い方が出来映えが優れて …

#89 迷走する水漏調査

  コンサル大家、キラキラ大家、セミナー大家…最近こうした人たちを叩く記事やブログを目にする。楽待までそうした記事を載せている。   楽待に関して言えば、これに限らず「かぼちゃの馬 …

プロフィール

黒の投資家と申します。
30代の兼業大家です。

不動産投資を通じ、多くの人と出会い
実りある人生に変えつつあります。

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。