負債8億円からの新たな挑戦~人生を変える不動産投資~

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不動産投資を始める方へ

サラリーマンに有利な不動産投資

このページをご覧になられたということは
不動産投資に何らかの関心を持たれているものと思います。

これから不動産投資を始めようとしている方もいるでしょう。

かつては私もそうした一人でした。

普通のサラリーマンをしている限り
「ラットレース※1」を抜け出れない現実を知り
サラリーマンの属性をアドバンテージ(※2)に活かせる
不動産投資へのチャレンジを決意したのです。

※1 働いても働いても資産が一向に貯まらない状況

※2 銀行融資を利用する場合、サラリーマンの属性は最強の武器です

 

結果、7年で一定のキャッシュフローを実現しました。

区分をやりました。戸建をやりました。地方のRCをやりました。
土地からの新築木造もRCもやりました。
さらには不動産に限らず、積立、保険、事業にも投資しています。

 

アパートやマンションを一棟まるっと買う場合
たくさんのお金が必要です。

物件によっては、1億円を軽く超えてきます。

私も含め、多くの方は有り余る自己資金を
持っているわけではないと思うので(笑)
銀行から借入をすることになります。

 

決して脅すつもりはないですが
悪い人に騙されて、変な物件を掴んでしまったら
色んな意味で「THE END」です。

 

「悪い人」というのは語弊がありますね。
正確にはあなたを「カモ」と思っている人たちのことです。

それが良い悪いではなく向こうも商売です。
海千山千の不動産業界で生き残っていくためには
基礎知識が当然必要です。

 

ただ、基礎知識を身につけて
原理原則に従って行動すれば
「負けない」投資であるのも事実と思います。

 

もしあなたが、不動産投資で稼ぎたいと思うなら
「全ての責任は自分自身でとる」と覚悟を決めて
一歩踏み出してみましょう。

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負けない不動産投資をするために

私が不動産投資を始めた時は
今ほど出版数も多くなかったこともありますが
当時売られていた関連書籍や情報商材をほぼ全て読みました。

今田信宏氏、石原博光氏、加藤ひろゆき氏、浦田健氏、中村一晴氏、などなど。

現在、書店で並べられている
大量の不動産投資本の全てに
目を通しているわけではありませんが
基本的には新しい要素はないと考えています。

時代を切り開いた先人達が
負けない不動産投資をするために
必要な原理原則を明示してくれており
あとは愚直に実行するのみなんです。

その原理原則とは、以下3つに分類できると考えます。

その壱:安く買う

その弐:自己資金を入れる

その参:売却して利益をえる

 

その壱:安く買う

不動産を「安く買う」ことは難しいです。

この数年で物件価格が上がっているというのも
一つの要因です。

しかそれ以上に
不動産の本質的な価値を見る力が
必要となるからです。

ただ「安く買う」ことさえできれば
負けない投資となります。

 

私自身の経験になりますが
新宿区の駅徒歩2分の立地に2DKの間取りの
中古区分マンションを、2,500万円で購入しました。

表面利回りにすると5%台後半で
毎月の管理費と積立金や固都税を考慮すると
手残りはないどころかむしろマイナスです。

これは「安い」と言えるでしょうか?

インカムゲイン目線で考えてしまうと
この利回りは全くおいしくないです。

 

しかし、実需向けの目線で見ると
単身者向けのコンパクトマンションとして人気があり
3,000万円以上の価値があるように見えました。

 

実際にこの区分は3,500万円で売れたので
トータルで1,000万円ほどの利益を出せました。

 

今の日本の収益不動産は
インカムゲインに目がいきがちですが
この物件はキャピタルが狙えるものでした。

 

もし「安く買う」を定義づけするのであれば
その不動産が本来持っている価値よりも
安い価格で手に入れることです。

そのためには不動産の本質的な価値を見抜く力が必要になります。

 

それでは不動産の本質的な価値って何だろう。

人によっては不動産の土地値であり
人によっては不動産が生み出す収益力です。

 

傾向として、
土地の価値があまり高くない地方ではインカムを重視した戦略を
首都圏では土地値を重視した戦略をとられる気がします。

 

重要なことは
「不動産業者さんが良いって言ったから」なのではなく
自分で基準を定めるのです。

 

その基準から見て「安い」と判断できれば
即買付を入れて、全力買いしましょう。

その弐:自己資金を入れる

自己資金を投入することの意味、をまとめます。

投資スピードへの影響

不動産投資本や、ネット情報で
CCR(Cash on Cash Return)重視の戦略を
書いている人は多数います。

例えば、1億円する物件をフルローンで購入したとします。

仲介手数料、登記費用、火災保険などの諸費用が10%かかり
1000万円を手出しします。

単純キャッシュフローが200万円/年とすると

CCR = 200 ÷ 1,000 = 20% となり

1年で投下自己資金の回収が20%進み
全額回収までに5年かかる計算となります。

つまり、同じ規模の投資をするためには
あと5年は待つことになります。

しかし、諸費用含めてオーバーローンすれば

単純キャッシュフローは160万円/年 と減るものの
自己資金を失うことなく、すぐに次の物件に進むことができます。

1棟買えば、次の1棟が欲しくなるのが
不動産投資家の心情というもの。

自己資金の有無は投資スピードに大きく影響します。

1棟目で全ての自己資金を使ってしまうと
その次にいくまでに時間がかかるため
私自身も当初はフルローン、オーバーローンを
することばかり考えていました。

「フルローンは危険」なのか?

巷でよく「フルローンは危険」という言葉を見かけますが
その「危険」が意味するところは何でしょうか?

① フル/オーバーをテクニカルな手法で引き出すこと

もし、不動産業者の誘いにのっかり
テクニカルな手法(小細工)を駆使して
あなたが売主や銀行の与り知らぬところで
フル/オーバーを引き出すのあれば、当然リスクを伴います。

このリスクに対して「危険」と言っているのであれば
それはその通りです。

但し、どうしてもあなたがこの手段を選択するのであれば
止めはしません。

「全ての責任は自分にある」と覚悟して臨んで下さい。

 

② 自己資金を出さないことへの警鐘

これまでお会いした人の中には
「昔は不動産投資は自己資金を入れるのが当り前だった。
手金を入れないで投資するなんてけしからん。」的な気持ちを
「危険」という言葉に込めていらっしゃる人がいました。

私はこれに対しては一応反論します。

「むしろ自己資金を温存せず
使ってしまったら、何か物件で問題があった時にキャッシュが足りず
その時こそ、むしろ危険」だと。

それに、資産拡大のスピードを早めるのであれば
自己資金をどれだけ温存できるかが重要であると。

それに対しては
「自己資金を出せない人間は不動産投資なんてやるな」という
反論がありますが、まぁそれもそうかと思います。

ただ、その他大勢の価値観に従っている限り
現状からは何も変わりません。

一定のリスクを取って、行動するものだけが
現状を変える可能性を持つものと思います。

 

③ フル/オーバーで買えるものは良い物件ではないことが多い

「自己資金を入れないで買える物件」は
良い物件でないことがほとんどです。

良い物件とは「不動産が持つ本質的な価値よりも安い」ことを意味します。

それらは、自己資金をたくさん入れてでも買う人がおり
フルやオーバーで買う人は相当融資が固くない限り
基本的は買付の時点で弾かれてしまいます。

なので、そこまで良くはないけれど
買主の属性や銀行の担当者の力量、もしくは売主の差配により、
ちょっと無理をすれば融資額の延びる物件が
フルローンやオーバーローンで買える物件です。

結果的に、銀行の担保評価<融資額となり
買主は資産ではなく負債を抱える人になってしまいます。

なので、フル/オーバーで買うのであれば
現在の市況では数は少なくなっていると思いますが
融資を受けても担保余力が残るものとしてください。

自己資金を投入する意味

良い物件を購入するために
銀行の融資を通しやすくする手段として
自己資金を入れるということは良くあることです。

むしろ、「自己資金を投入する意義」を感じる場面は
当初はそれぐらいしかありませんでした。

しかし、実際は違います。

もしあなたの不動産の規模が大きくなり
自ら法人を作り、事業として今後拡大するためには
自己資金の投入は不可欠です。

そうしない限り
法人は債務超過を解消できず
以降の融資は出にくくなります。

貸借対照表の資産・負債

「法人は債務超過を解消できず」と書きましたが
これは帳簿上のお話です。

財務三表(BS、PL、CF)のうち
貸借対照表(BS)の記載に該当します。

私は簿記をほんの少しだけ学びましたが
専門家ではありませんのでざっくりレベルで書きます。

銀行に提出する決算表の中に
貸借対照表というものがあります。

既に持っている人は、確認してみてください。

貸借対照表では、財務状況が
資産の部、負債の部、純資産の部に分けて記載され
さらに資産の部と負債の部は
換金性の違い(1年超・1年以内)により
固定と流動に分類されます。

注目すべきは資産の部の「固定資産」であり
いわゆる”簿価”が記載されています。

☆ 簿価 = 建物 + 建物付属設備 – 減価償却累計額 + 土地

負債の部の「固定負債」もみていきましょう。
そこには長期借入金、いわゆる”残債”が記載されています。

この、簿価と残債の関係において

簿価 > 残債であれば、

帳簿上の不動産の価値が残債を上回ることになり
「資産超過」の状況です。

逆に 簿価 < 残債であれば

「債務超過」の状況です。

フル/オーバーをしてしまうと
帳簿上は当然に 簿価 < 残債の関係となり
「債務超過」となります。

基本的には「債務超過」の法人に対して
銀行は融資を出しません。

 

この状況を変えるためには、
建物の減価償却を上回るスピードで残債が減る
必要が出てきます。

しかし、みなさんの多くは
長期で融資をうけていますので
元本返済の速度はそんなに早くなく
人によっては債務超過がさらに拡大していく
可能性も秘めています。

 

「資産超過」の法人となり
銀行から継続して融資を受けるためには
残債を減らすべく繰上げ返済をするか
そもそも購入時に自己資金を入れておく必要があります。

現状、みなさんが法人で融資を受けられるのは
個人の属性がバックグラウンドにあるからです。

将来、セミリタイヤして会社の後ろ盾を失った後も
不動産の規模を維持・もしくは拡大できるかは
法人の健全な財務状況にかかっている、ということを
意識いただければと思います。

 

その参:売却して利益を得る

⇒ 資産を短期的に拡大する

 

地方でフルローンが出るわけを考える

不動産の本質という点でもう1つ。

 

不動産投資を始めた頃、同じ表面利回りでも
首都圏の物件はフルローンが出ず、地方都市の物件にフルローンが出る、
というケースを目にして、疑問を感じていた時期がありました。

 

というのも、土地の実勢評価額をみた場合に
首都圏の物件の方が明らかに不動産の価値があると考えたからです。

 

銀行目線で考えた場合
積算評価とか収益還元評価などの評価方法はありますが
積算ベースでの評価をする銀行が多く見受けられます。

 

地方の積算が高い物件の中には、土地評価がほとんどなく
コンクリートが評価の大部分を占めるものも存在します。

 

そうしたコンクリートの塊と比べてしまうと
感覚的に首都圏の土地・建物は過少に評価されていると感じます。

 

首都圏の土地は、路線価と実勢価格の乖離が大きく
建物にについても人気のある所と人気のない所の建物が
同じ評価額として計算されるのはおかしいです。

 

逆に言えば、地方の土地・建物が
過大に評価されているということだとも思います。

 

積算ベースで評価するということは
不動産の本質的な評価をできてない証なのではないかとも思います。

 

改めて不動産投資を考える

色々書きましたが、不動産投資はまず負けない投資にできます。

不動産投資の良いところ

簡単に言うと、基本を押さえればまず負けないことです。

・毎月のインカムゲインが得られる

・銀行融資により投資規模を大きくし、リターンを増やすことが可能

・家賃は少しずつ下がっていくものの、将来の収支が高い確度で予測可能

・手離れが良く、管理会社に一定の権限を委譲して運営できる

不動産投資の悪いところ

・流動性が低い(売りたい時にすぐ売れない)

・売却して利益が確定するため時間がかかる。
毎月のインカムがプラスであっても、トータルで本当に儲かったかは
売却のその時までわからない。

投稿日:2017年10月7日 更新日:

執筆者:

プロフィール

黒の投資家と申します。
30代の兼業大家です。

不動産投資を通じ、多くの人と出会い
実りある人生に変えつつあります。